Inhoudsindicatie
Kort geding. Ontruiming. Toewijzing. Naar voorlopig oordeel sprake van een huurovereenkomst die naar zijn aard slechts van korte duur is (short stay). Artikel 7:232 lid 2 BW. Belangenafweging leidt tot een langere ontruimingstermijn.
Uitspraak
RECHTBANK Rotterdam
Team handel en haven
Zaaknummer: C/10/725734 / KG ZA 26-923
Vonnis in kort geding van 6 oktober 2026
in de zaak van
DEXA VASTGOED B.V.,
gevestigd te Utrecht,
eisende partij,
hierna te noemen: Dexa Vastgoed,
advocaat: mr. T. Delmée,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
verschenen in persoon.
1 De zaak in het kort
In dit kort geding vordert Dexa Vastgoed ontruiming van het gehuurde. Deze vordering wordt toegewezen, omdat naar voorlopig oordeel sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. Een belangenafweging leidt tot een langere ontruimingstermijn dan gevorderd, namelijk een termijn van vier weken na betekening van dit vonnis. Totdat [gedaagde] de woning heeft ontruimd, moet hij de gevorderde gebruiksvergoeding aan Dexa Vastgoed betalen.
2 De procedure
Het dossier bestaat uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 7 september 2026, met producties 1 tot en met 14;- het verweerschrift van [gedaagde] , met producties 1 tot en met 9;- de pleitnota van Dexa Vastgoed.
De mondelinge behandeling heeft op 22 september 2026 plaatsgevonden.
3 De feiten
[gedaagde] huurt van Dexa Vastgoed een volledig ingerichte en gemeubileerde woonruimte aan [adres] in ( [postcode] ) Rotterdam (hierna: ‘het gehuurde’). Partijen hebben onder andere het volgende in de tussen hen gesloten huurovereenkomst afgesproken:
“Nemen het volgende in aanmerking:
(..)
ii. Huurder wenst het gehuurde voor bepaalde tijd te huren;
iii. De aan huurder te verhuren onvrije woonruimte maakt deel uit van een onroerende zaak met verblijfsruimten die zijn toegerust om daarin kort te verblijven zonder dat de tijdelijke bewoner is belast met de zorg voor de inventaris;
iv. Het gehuurde betreft woonruimte welke specifiek bestemd is voor tijdelijk (kortdurend) gebruik door huurders die behoefte hebben aan tijdelijke huisvesting en die bij voorkeur niet in een hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf verblijven. Het kan hierbij bijvoorbeeld (maar niet limitatief) gaan om:
(..)
- uit het buitenland afkomstige huurders die hun normale verblijfplaats elders hebben, die ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst geen sociale economische en juridische binding met Nederland hebben en derhalve het middelpunt van hun maatschappelijke leven niet in Nederland hebben, die gedurende langere periode in Nederland studeren dan wel werkzaam zijn en een eerste landingsplek in Nederland nodig hebben en vanuit het gehuurde op zoek gaan naar (meer) permanente huisvesting;
(..)
Huurder verklaart uitdrukkelijk onder deze bestemming te vallen door ondertekening van deze huurovereenkomst.
v. Gelet op deze bestemming wenst verhuurder het gehuurde ook slechts voor een tijdelijke korte duur aan huurder aan te bieden, nu verhuurder de intentie heeft de woonruimte na vertrek van huurder weer aan nieuwe, tot de hiervoor beschreven doelgroep behorende, huurders te verhuren;
vi. Het gehuurde betreft ook geen ‘normale’ woonruimte nu de woonruimte gestoffeerd en gemeubileerd wordt verhuurd en onderdeel van het gehuurde ook een compleet
servicepakket is met toevoegingen;
vii. Deze overeenkomst is gelet op voornoemde bestemming en de aard van de woonruimte zoals hiervoor beschreven een huurovereenkomst voor woonruimte welke naar haar aard van korte duur is, zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. De bewoning door huurder heeft een tijdelijk karakter. Gelet op de tijdelijke aard van de bewoning erkennen partijen uitdrukkelijk dat de huurovereenkomst naar haar aard van korte duur is;
viii. Huurder is ermee bekend (en stemt ermee in) dat deze huurovereenkomst, zonder dat daartoe een opzegging vereist is, eindigt na de overeengekomen periode zonder dat huurder recht heeft op voortzetting van de huurovereenkomst en zonder dat huurder recht heeft op huurbescherming (waarmee artikel 7:228 lid 1 BW op deze huurovereenkomst van toepassing is);
(..)
Artikel 2: Huuringangsdatum, huurtijd, en opzegging
Article 2: Effective date of lease period, duration of lease, cancellation
Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de periode op 27-01-2026 en lopende tot en met 31-08-2026 en eindigt derhalve van rechtswege zonder dat opzegging is vereist op 31-08-2026.(..)”
[gedaagde] heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst een vragenlijst (questionnaire regarding VAT on property rental for expats) ingevuld. Hierin staat onder andere dat hij tot en met 31 augustus 2026 in Nederland werkzaam zal zijn en dat hij nog niet zeker weet (not sure yet) of hij na die datum de intentie heeft om terug te keren naar zijn country of domicile (Egypte).
Dexa Vastgoed heeft [gedaagde] op 2 juni 2026 in een per e-mail verstuurde brief medegedeeld dat de huurovereenkomst per 31 augustus 2026 van rechtswege eindigt.
[gedaagde] heeft Dexa Vastgoed verzocht de huurovereenkomst te verlengen tot in ieder geval eind 2026. Dexa Vastgoed heeft aangegeven dat dit niet mogelijk is voor het adres waar [gedaagde] verblijft.
4 Het geschil
Dexa Vastgoed vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde per 31 augustus 2026, althans binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een door de voorzieningenrechter vast te stellen termijn, te verlaten en te ontruimen met al degenen die en al hetgeen dat zich daarop en daarin van hunnentwege bevinden respectievelijk bevindt, onder afgifte van de sleutels, en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, en wanneer [gedaagde] binnen de gestelde termijn om tot ontruiming over te gaan in gebreke mocht blijven, Dexa Vastgoed gerechtigd is die ontruiming op grond van artikel 556 lid 1 Rv te laten uitvoeren door een gerechtsdeurwaarder, met de bepaling dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de kosten die met de ontruiming door een deurwaarder gepaard gaan;
II. [gedaagde] te veroordelen om inzake de nog te vervallen gebruiksvergoeding van het gehuurde tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen aan Dexa Vastgoed, een bedrag van € 54,25 per dag voor elke dag dat [gedaagde] vanaf 1 september 2026 het gehuurde niet heeft verlaten, tot het moment van daadwerkelijke ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectievelijke vervaldata, tot de dag dat alle bedragen zijn betaald;
III. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met rente en kosten.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert primair tot afwijzing van de vorderingen van Dexa Vastgoed, subsidiair de ontruimingstermijn te bepalen op 20 weken, met veroordeling van Dexa Vastgoed in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met rente.
5 De beoordeling
Het gaat hier om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. De voorzieningenrechter beoordeelt daarom of Dexa Vastgoed ten tijde van dit vonnis bij die voorzieningen een spoedeisend belang heeft. Verder beoordeelt de voorzieningenrechter of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing daarvan gerechtvaardigd is. De voorzieningenrechter maakt bij dat alles ook een belangenafweging. Voor de vordering tot betaling van de gebruiksvergoeding geldt in aanvulling op het voorgaande dat bij een vordering tot betaling van een geldsom in kort geding terughoudendheid op zijn plaats is. Bovendien moet rekening worden gehouden met het risico dat Dexa Vastgoed het geldbedrag niet kan terugbetalen in het geval dat zij in de bodemprocedure alsnog in het ongelijk wordt gesteld.
Dexa Vastgoed heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen
Dexa Vastgoed stelt zich op het standpunt dat, omdat de huurovereenkomst is geëindigd, [gedaagde] zonder recht of titel in het gehuurde verblijft en [gedaagde] het gehuurde daarom moet verlaten en ontruimen. Met deze stelling heeft Dexa Vastgoed voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening.
Standpunten partijen
Dexa Vastgoed stelt dat zij met [gedaagde] een huurovereenkomst heeft gesloten die naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. Zij voert daartoe het volgende aan. Partijen zijn dit, net als de omstandigheid dat [gedaagde] geen aanspraak kan maken op huurbescherming uitdrukkelijk overeengekomen. Er is voorts sprake van een short stay overeenkomst, omdat [gedaagde] in zijn intakeverklaring heeft verklaard huisvesting nodig te hebben gedurende zijn tijdelijke werkzaamheden in Nederland van 15 januari 2026 tot en met 31 augustus 2026. De duur van de huurovereenkomst is (nagenoeg) gelijk gesteld aan de duur van de tijdelijke arbeidsovereenkomst. [gedaagde] heeft verklaard dat hij het middelpunt van zijn maatschappelijke leven niet naar Nederland zal verplaatsen. Dat het een short stay overeenkomst betreft blijkt ook uit het feit dat het gehuurde volledig gemeubileerd en gestoffeerd is waarvoor een all-in prijs is overeengekomen. De servicekosten en de kosten van gas, water en licht zijn ook verdisconteerd in de huurprijs.
[gedaagde] betwist dat sprake is van een short stay overeenkomst en voert aan dat met andere arbeidsmigranten die zich in dezelfde situatie bevinden als [gedaagde] , inhoudelijk dezelfde huurovereenkomsten zijn gesloten maar dan voor langere duur. Bij aanvang van de huurovereenkomst was niet duidelijk voor hem dat het een huurovereenkomst was die naar zijn aard slechts van korte duur is. De huurovereenkomst betreft een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en [gedaagde] geniet daardoor huurbescherming, aldus [gedaagde] .
Het toetsingskader
Het enkel overeenkomen van een korte duur in de huurovereenkomst is onvoldoende om tot de toepasselijkheid van artikel 7:232 lid 2 BW te kunnen komen. Voor de vraag of sprake is van een short stay huurovereenkomst wordt gekeken naar (i) de aard van het gebruik, (ii) de aard van de woning, (iii) de bedoeling van partijen, en (iv) de duur van het gebruik.
Naar voorlopig oordeel is sprake van een huurovereenkomst die naar zijn aard slechts van korte duur is (artikel 7:232 lid 2 BW)
De voorzieningenrechter overweegt over de aard van het gebruik en de aard van de woning als volgt. Dexa Vastgoed heeft onbetwist gesteld dat zich op het adres van het gehuurde drie appartementen bevinden met ieder hun eigen voorzieningen, waarbij (alleen) ieders eigen toiletruimte via een gemeenschappelijke gang toegankelijk is. Hoewel het dus een zelfstandig appartement betreft, wordt dit appartement verregaand compleet aangeboden. In afwijking van “reguliere” appartementen is het gehuurde uitgerust en ingericht op een volledig ontzorgd verblijf. In het appartement bevinden zich onder andere een wasmachine, bankstel, strijkplank, bedlinnen, keukengerei, handdoeken en een internetverbinding. Daar komt bij dat Dexa Vastgoed onbetwist heeft gesteld dat al het onderhoud van het gehuurde – ook de kleine herstellingen in de zin van artikel 7:240 BW – voor rekening komen van Dexa Vastgoed. Deze omstandigheden wijzen niet op reguliere huur.1
Over de duur van het gebruik is aannemelijk geworden dat partijen hebben beoogd een huurovereenkomst te sluiten voor de duur van de arbeidsovereenkomst van [gedaagde] . [gedaagde] heeft op de vragenlijst (questionnaire) vermeld dat [gedaagde] van 15 januari 2026 tot en met 31 augustus 2026 werkzaam is in Nederland. Deze termijn komt overeen met de termijn uit de huurovereenkomst. Daar komt bij dat bovenaan de vragenlijst (questionnaire) staat: “This questionnaire is intended for expats who will rent furnished accommodation in the Netherlands on a temporary basis”. Dat er collega’s van [gedaagde] zijn die wel reguliere huurovereenkomsten aangeboden hebben gekregen, zoals [gedaagde] stelt, is niet onderbouwd en doet overigens ook niet af aan de omstandigheden in deze zaak.
Naar voorlopig oordeel was de bedoeling van partijen om een short stay overeenkomst te sluiten. In zowel de overwegingen van de huurovereenkomst als in artikel 2 is uitdrukkelijk opgenomen dat het een huurovereenkomst voor bepaalde tijd betreft die van rechtswege eindigt en dat aan [gedaagde] geen recht op huurbescherming toekomt.2 De huurovereenkomst (en de vragenlijst (questionnaire)) zijn beiden (ook) in het Engels opgesteld, welke taal [gedaagde] machtig is. Om de bedoeling van partijen verder aan te duiden wijst Dexa Vastgoed op door [gedaagde] zelf overgelegde WhatsApp correspondentie met de beheerder van Dexa Vastgoed dat het geen zin heeft om zelf een tafel mee te nemen naar het gehuurde “for very short rent like this”. Dat de beheerder van Dexa Vastgoed toezeggingen zou hebben gedaan dat de huurovereenkomst kon worden verlengd, zoals [gedaagde] stelt, is niet onderbouwd en doet ook niet af aan de aannemelijkheid van de gesloten short stay overeenkomst.
Gelet op het voorgaande is aannemelijk dat de bodemrechter de huurovereenkomst als een short stay overeenkomst kwalificeert waardoor aan [gedaagde] geen aanspraak op huurbescherming toekomt. De huurovereenkomst is met ingang van 1 september 2026 van rechtswege geëindigd. Dit betekent dat [gedaagde] vanaf die datum zonder recht of titel in het gehuurde verblijft en verplicht is het gehuurde te ontruimen.
Een belangenafweging leidt tot een ontruimingstermijn van vier weken na betekening van dit vonnis
[gedaagde] verzoekt de voorzieningenrechter om een ruimhartige ontruimingstermijn van minimaal 20 weken gelet op de acute noodsituatie en krapte op de woningmarkt. [gedaagde] heeft die krapte op de woningmarkt - tegenover de onderbouwde betwisting daarvan door Dexa Vastgoed - niet concreet gemaakt. [gedaagde] heeft niet aannemelijk gemaakt dat een zodanig lange ontruimingstermijn, die niet in verhouding staat met de korte duur van de huurovereenkomst, noodzakelijk is. De voorzieningenrechter acht een termijn van vier weken na betekening van dit vonnis een redelijke termijn.
De vorderingen
Het voorgaande betekent dat vordering I. wordt toegewezen, met dien verstande dat [gedaagde] de woning binnen vier weken na betekening van dit vonnis moet verlaten en ontruimen.
De gevorderde machtiging om de ontruiming door de deurwaarder en op kosten van [gedaagde] te doen uitvoeren, wordt afgewezen. De deurwaarder kan op grond van de wet zonder die machtiging met dit vonnis de ontruiming van het gehuurde bewerkstelligen, en eventueel de sterke arm inschakelen, als [gedaagde] niet vrijwillig of op tijd tot ontruiming overgaan. Uit de wet volgt dat [gedaagde] in dat geval de kosten van de gedwongen ontruiming moet betalen. Er bestaat daarom geen aanleiding om voor die kosten een machtiging uit te spreken, nog afgezien van het feit dat op dit moment niet duidelijk is of er een gedwongen ontruiming gaat plaatsvinden en, als dat zo is, wat die dan kost.
De gevorderde gebruiksvergoeding is voldoende aannemelijk voor toewijzing in kort geding. [gedaagde] betwist die vordering immers niet en niet aannemelijk is dat er sprake is van een restitutierisico aan de zijde van Dexa Vastgoed. Dit betekent dat [gedaagde] met ingang van 1 september 2026 – de dag nadat de huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd – een gebruiksvergoeding van € 54,25 per dag moet betalen tot het moment dat hij het gehuurde heeft ontruimd. Indien [gedaagde] deze bedragen niet tijdig voldoet, moet hij daarover de wettelijke rente betalen.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
Omdat [gedaagde] ongelijk krijgt, moet hij de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Dexa Vastgoed worden begroot op:
|
- kosten van de dagvaarding |
€ |
126,46 | |
|
- griffierecht |
€ |
735,00 | |
|
- salaris advocaat |
€ |
760,00 | |
|
- nakosten |
€ |
189,00 |
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) |
|
Totaal |
€ |
1.810,46 |
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6 De beslissing
De voorzieningenrechter
veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis het gehuurde aan [adres] in ( [postcode] ) Rotterdam te verlaten en te ontruimen met al degenen die en al hetgeen dat zich daarop en daarin van [gedaagde] bevindt, onder afgifte van de sleutels aan Dexa Vastgoed, en vervolgens verlaten en ontruimd te houden,
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen aan Dexa Vastgoed, een bedrag van € 54,25 per dag uit hoofde van gebruikersvergoeding, met ingang van 1 september 2026 tot het moment van daadwerkelijke ontruiming,
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het in 6.2 genoemde bedrag,
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.810,46, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening voor het geval het vonnis wordt betekend,
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Sikkel en in het openbaar uitgesproken op 6 oktober 2026.
3608/1573