Rechtbank Noord-Holland20 oktober 2026

[eiser] is de vader van [gedaagde].

[eiser] en de moeder van [gedaagde] waren sinds 1995 gezamenlijk eigenaar van de woning aan de [adres 1] te ([postcode]) [plaats] (hierna: de woning). Op de woning rusten twee hypothecaire schulden (aflossingsvrije leningen) met een restschuld van thans in totaal € 79.454,-. De te betalen rente bedraagt respectievelijk € 253,76 en € 95,83 per maand.

De moeder van [gedaagde] is in 2019 overleden. [gedaagde] was de enig erfgenaam van zijn moeder en is sinds haar dood samen met [eiser] eigenaar van de woning, ieder voor de helft.

[eiser] woont sinds september 2024 niet meer in de woning. Hij verblijft in een woonzorgcentrum. Daarvoor betaalt hij maandelijks een bijdrage aan het CAK. Deze bedraagt per 1 januari 2026 € 1.782,15 per maand.

[eiser] is ook na zijn vertrek uit de woning alle eigenaars- en gebruikslasten blijven betalen, inclusief de kosten van gas, water en elektriciteit. [gedaagde] heeft hieraan niet bijgedragen.

[eiser] heeft aan [gedaagde] een renteloze lening verstrekt van € 20.000,-. [gedaagde] heeft deze lening nog niet terugbetaald.

Het inkomen van [eiser] bestaat uit een AOW-uitkering en een aanvullend pensioen. [gedaagde] ontvangt een Wajong-uitkering.

[eiser] heeft [bedrijf 1] in juli 2025 benaderd om de woning te verkopen. [bedrijf 1] heeft een akte ‘Opdracht tot dienstverlening: Verkoop’ opgesteld. Daarin staan [eiser] en [gedaagde] als opdrachtgevers genoemd. De akte is niet ondertekend. In de akte staat onder meer dat de vraagprijs is bepaald op € 450.000,- kosten koper.

Mr. Stokvis heeft [gedaagde] in een brief van 5 maart 2026 namens [eiser] verzocht mee te werken aan de verkoop van de woning. In de brief staat onder meer:

De woning is door [bedrijf 2] getaxeerd op een waarde van € 515.000,- met als peildatum 30 maart 2026.

De geïnteresseerden in de woning (hierna: de aspirant-kopers) hebben de woning meerdere keren bezichtigd. In april 2026 hebben zij een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Daarvan is op 11 april 2026 rapport uitgebracht. Hierin staat dat er op een termijn van een jaar voor circa € 44.000,- aan herstelwerkzaamheden moet worden verricht.

De aspirant-kopers hebben een bod van € 410.000,- kosten koper op de woning uitgebracht. [eiser] heeft dat bod onder voorbehoud van goedkeuring door [gedaagde] geaccepteerd. [bedrijf 1] heeft uitgaande van die koopprijs een concept koopovereenkomst opgesteld met als datum van levering 16 september 2026. In de concept koopovereenkomst is de aansprakelijkheid van verkopers voor bestaande en verborgen gebreken (grotendeels) uitgesloten.

[gedaagde] heeft op 29 april 2026 bij e-mail laten weten dat hij op zich bereid is mee te werken aan de verkoop van de woning, maar dat de minimale vraagprijs wat hem betreft € 600.000,- moet zijn en dat die vraagprijs gedurende drie maanden zal moeten worden gehanteerd.

Mr. Stokvis heeft hierop bij brief van 29 juni 2026 gereageerd en [gedaagde] namens [eiser] een voorstel gedaan. Dit voorstel omvat naast een verrekening van een deel van de door [eiser] betaalde kosten en terugbetaling van de lening, verkoop van de woning aan de aspirant-kopers voor € 410.000,-, waarbij het aandeel van [gedaagde] in de overwaarde zal worden berekend op basis van een (fictieve) verkoopprijs van € 510.000,-. [gedaagde] is tot vrijdagmiddag 10 juli 2026 de tijd gegeven het voorstel te aanvaarden.

[gedaagde] heeft het voorstel niet geaccepteerd.

[eiser] vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1. [gedaagde] beveelt om alle benodigde medewerking te verlenen aan de verkoop en levering van de woning aan de aspirant-kopers voor een verkoopprijs van € 410.000,- kosten koper en de door de makelaar opgestelde koopovereenkomst te ondertekenen;

2. [gedaagde] beveelt mee te werken aan de levering van de woning aan de aspirant-kopers, onder de voorwaarde dat het aandeel van [gedaagde] in de netto-opbrengst wordt berekend op basis op een verkoopprijs van de woning van € 510.000,- kosten koper;

3. [gedaagde] veroordeelt om aan [eiser] een dwangsom te betalen € 1.000,- voor iedere dag of gedeelte van een dag dat hij in gebreke blijft aan de bevelen bedoeld onder 1, 2 en 15 te voldoen, totdat een maximum van € 100.000,- is bereikt;

4. bepaalt dat, voor het geval dat [gedaagde] niet voldoet aan de bevelen bedoeld onder 1 en 2, het vonnis op voet van artikel 3:300 lid 1 BW dezelfde kracht heeft als een opgemaakte onderhandse akte, te weten de koopovereenkomst en de opdracht aan de notaris, en voorts te bepalen dat als [gedaagde] niet meewerkt aan de levering als bedoeld onder 2, het vonnis in de plaats treedt van de voor levering vereiste akte en [eiser] bevoegd is dit vonnis te doen inschrijven in de openbare registers, althans [eiser] op voet van artikel 3:174 lid 1 BW te machtigen tot het te gelde maken van de woning;

5. [gedaagde] beveelt de door [eiser] aan de makelaar gegeven verkoopopdracht mede als opdrachtgever te ondertekenen, althans aan een door de voorzieningenrechter aan te wijzen makelaar dan wel een in door partijen gezamenlijk aan te wijzen makelaar, tezamen met [eiser] opdracht te geven tot verkoop van de woning tegen een door partijen overeen te komen vraagprijs en laatprijs, en de verkoopopdracht aan de makelaar te ondertekenen;

6. [gedaagde] beveelt om, indien de voorzieningenrechter beslist dat de verkoop dient te geschieden door een door partijen gezamenlijk aan te wijzen makelaar en partijen niet binnen 7 dagen gezamenlijk een makelaar hebben aangewezen en deze opdracht hebben gegeven tot de verkoop, mee te werken aan verkoop door [bedrijf 1] en de verkoopopdracht aan [bedrijf 1] te ondertekenen;

7. bepaalt dat, indien partijen binnen 7 dagen er niet in slagen om gezamenlijk de vraag- en laatprijs te bepalen, de makelaar deze bindend voor partijen vaststelt;

8. [gedaagde] beveelt om mee te werken aan de totstandkoming van een koopovereenkomst met de gegadigde die het beste aanbod (gezien prijs, termijn van levering en eventuele voorwaarden) doet, waarbij, indien partijen het niet eens worden over welk aanbod het beste aanbod is, de makelaar voor partijen bindend zal bepalen welk aanbod het beste aanbod is, en de koopovereenkomst te ondertekenen;

9. [gedaagde] beveelt om alle nodige medewerking te verlenen aan de verkoop van de

woning, onder meer door:

• telkens wanneer de makelaar de woning door een of meer (potentiële) kopers wil laten bezichtigen, de makelaar en die (potentiële) koper(s) op de door de makelaar vastgestelde datum en het door de makelaar vastgestelde tijdstip toegang te verlenen tot de woning en hen in staat te stellen alle vertrekken van de woning te bezichtigen, met de bepaling dat als [gedaagde] op het moment waarop de bezichtiging zal plaatsvinden niet in de gelegenheid is de makelaar en de potentiële koper(s) toegang tot de woning te verschaffen, hij de dag voor de geplande bezichtiging de sleutels van de woning ten kantore van makelaar dient af te geven en dient toe te staan dat de makelaar ten behoeve van de bezichtiging van de woning, met behulp van die sleutels zichzelf en de potentiële koper(s) toegang tot de woning verschaft teneinde de bezichtigingen te laten plaatsvinden;

• op eerste verzoek van de makelaar alle [gedaagde] ter beschikking staande informatie met betrekking tot het pand aan de makelaar te verstrekken;

• alle door de makelaar ten behoeve van het verkoopproces te geven aanwijzingen prompt en stipt op te volgen en ook overigens al hetgeen te doen en te laten dat de makelaar in het kader van het verkoopproces noodzakelijk acht;

10. [gedaagde] beveelt om, als een koopovereenkomst tot stand is gekomen, mee te werken

aan de levering van de woning aan de koper(s);

-- een bedrag van € 350,- euro per maand als gebruiksvergoeding voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] de woning vanaf januari 2025 tot aan de dag van levering van de woning aan de aspirant-kopers in gebruik heeft gehad;

15. [gedaagde] beveelt om uiterlijk 3 dagen voor de datum van levering schriftelijk aan de

notaris opdracht te geven en hem te machtigen om de door [gedaagde] aan [eiser] verschuldigde bedragen bedoeld onder 14 bij de afrekening te verrekenen met het aandeel van [gedaagde] in de netto opbrengst van de woning, door deze bedragen daarop in mindering te brengen en uit te keren aan [eiser];

16. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding en de nakosten, met de bepaling dat als deze kosten niet uiterlijk binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis zijn voldaan, [gedaagde] daarover de wettelijke rente verschuldigd is vanaf de 15e dag tot aan de dag van betaling.

[gedaagde] heeft ter zitting erkend dat de woning moet worden verkocht, maar hij vindt de met de aspirant-kopers overeengekomen koopprijs van € 410.000,- te laag. Hij verwacht dat de woning in de vrije verkoop meer zal opleveren.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat [eiser] daarbij een spoedeisend belang heeft. De voorzieningenrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vordering aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eiser] gelet op zijn financiële positie een voldoende spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen. [gedaagde] heeft de gestelde spoedeisendheid ook niet betwist.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat partijen niet zijn gehouden om in een onverdeelde (eenvoudige) gemeenschap te blijven (waar in dit geval sprake van is). Omdat geen van partijen financieel in staat is de woning over te nemen, betekent dit dat de woning op korte termijn moet worden verkocht. Dit is tussen partijen ook niet in geschil.

De door [eiser] primair gevorderde medewerking aan de verkoop en levering aan de aspirant-kopers acht de voorzieningenrechter echter (nog) niet toewijsbaar. Dat de woning in de vrije verkoop niet meer zal opbrengen dan € 410.000,- is voorshands onvoldoende gebleken. De woning is in het voorjaar nog getaxeerd op een bedrag van € 515.000,-. Die taxatie dateert van kort voor de bouwkundige keuring en aangenomen moet worden dat de taxateur daarbij al rekening heeft gehouden met de staat van de woning. Vooralsnog kan dan ook niet worden uitgesloten dat er kopers zullen zijn die meer dan de thans geboden € 410.000,- willen betalen (ook met een doorgaans prijsdrukkende ‘as is, where is’-clausule). De voorzieningenrechter is daarom van oordeel dat de woning eerst in de vrije verkoop moet worden gezet. Dat hierdoor de verkoop van de woning wordt vertraagd, maakt dit niet anders. Ook het feit dat [eiser] bereid is bij de berekening van het aandeel van [gedaagde] in de overwaarde uit te gaan van een fictieve koopsom van € 510.000,- leidt niet tot een andere beslissing. Dat een koopsom van € 510.000,- het hoogst haalbare is, staat immers vooralsnog niet vast. Bovendien heeft [gedaagde] zich uitdrukkelijk tegen deze afwijkende verdeling van de overwaarde verzet en wenst hij vast te houden aan een 50/50 verdeling.

Het vorenstaande staat er overigens niet aan in de weg dat de woning alsnog aan de aspirant-kopers wordt verkocht, indien er geen hogere biedingen worden ontvangen. Ook kunnen de aspirant-kopers desgewenst in het verkooptraject een nieuw bod doen.

De voorzieningenrechter zal de subsidiaire vorderingen gericht op verkoop van de woning toewijzen. Omdat [gedaagde] zelf heeft toegelicht dat hij het afgelopen jaar in passiviteit is vervallen, ook waar het de verkoop van het huis betreft zal tevens, zoals gevorderd, worden bepaald dat dit vonnis zo nodig in de plaats treedt van – kort gezegd – de medewerking van [gedaagde].

De verkoop van de woning brengt met zich dat de makelaar in staat moet worden gesteld zijn werk te kunnen doen. De makelaar moet alle handelingen kunnen verrichten die noodzakelijk zijn om tot verkoop van de woning over te kunnen gaan en [gedaagde] zal hieraan medewerking moeten verlenen. De voorzieningenrechter zal [gedaagde] zoals gevorderd hiertoe veroordelen en hem tevens veroordelen om alle aanwijzingen van de makelaar op te volgen. De gevorderde dwangsom van € 1.000,00 per keer dat [gedaagde] hieraan niet voldoet zal eveneens worden toegewezen tot een maximum van € 100.000,00.

Voor toewijzing van een geldvordering geldt in kort geding in beginsel een strenge maatstaf. Het bestaan en de omvang van de vordering moet in hoge mate aannemelijk zijn. De voorzieningenrechter is van oordeel dat daar in dit geval aan is voldaan. [gedaagde] heeft tegen de geldvorderingen ook geen verweer gevoerd.

[gedaagde] heeft wel nog opgemerkt dat [eiser] in 2017, toen [gedaagde] weer bij [eiser] in de woning ging wonen, zou hebben gezegd dat hij daarvoor niets hoefde te betalen. Op dat moment was [gedaagde] echter nog geen mede-eigenaar van de woning en kon toen ook nog niet worden aangesproken op het voldoen van de helft van de eigenaarslasten. Dit betekent echter niet dat [gedaagde] na het overlijden van zijn moeder als mede-eigenaar van de woning hieraan niet zou hoeven bijdragen. De door [eiser] in dit verband genoemde bedragen over de periode 2019-2025 zijn door [gedaagde] niet weersproken en de verschuldigdheid van de door [eiser] gevorderde lumpsum is ter zitting door [gedaagde] ook niet betwist. De voorzieningenrechter zal daarom [gedaagde] tot betaling van de verschillende bedragen zoals gevorderd veroordelen.

Gelet op de relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

bepaalt dat, indien partijen binnen 7 (zeven) dagen na betekening van dit vonnis er niet in slagen om gezamenlijk de vraag- en laatprijs te bepalen, de makelaar deze bindend voor partijen vaststelt,

beveelt [gedaagde] om mee te werken aan de totstandkoming van een koopovereenkomst met de gegadigde die het beste aanbod (gezien prijs, termijn van levering en eventuele voorwaarden) doet, waarbij, indien partijen het niet eens worden over welk aanbod het beste aanbod is, de makelaar voor partijen bindend zal bepalen welk aanbod het beste aanbod is, en de koopovereenkomst te ondertekenen,

 telkens wanneer de makelaar de woning door een of meer (potentiële) kopers wil laten bezichtigen, de makelaar en die (potentiële) koper(s) op de door de makelaar

vastgestelde datum en het door de makelaar vastgestelde tijdstip toegang te verlenen tot de woning en hen in staat te stellen alle vertrekken van de woning te bezichtigen, met de bepaling dat als gedaagde op het moment waarop de bezichtiging zal plaatsvinden niet in de gelegenheid is de makelaar en de potentiële koper(s) toegang tot de woning te verschaffen, hij de dag voor de geplande bezichtiging de sleutels van de woning ten kantore van makelaar dient afte geven en dient toe te staan dat de makelaar ten behoeve van de bezichtiging van de woning, met behulp van die sleutels zichzelf en de potentiële koper(s) toegang tot de woning verschaft teneinde de bezichtigingen te laten plaatsvinden;

bepaalt dat voor het geval dat [gedaagde] niet meewerkt aan het mede ondertekenen van de verkoopopdracht aan [bedrijf 1] als bedoeld onder 5.1 en het mede ondertekenen van de koopovereenkomst als bedoeld onder 5.3 dit vonnis op voet van artikel 3:300 lid 1 BW dezelfde kracht heeft als een opgemaakte onderhandse akte, te weten de opdracht aan de makelaar en de koopovereenkomst, en de opdracht aan de notaris, en bepaalt dat als [gedaagde] niet meewerkt aan de levering als bedoeld onder 5.5 dit vonnis in de plaats treedt van de voor levering vereiste akte en [eiser] bevoegd is dit vonnis te doen inschrijven in de openbare registers;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de helft van de kosten van de makelaar, de notaris en de overige kosten van de verkoop en levering, voor zover deze kosten voor rekening van partijen komen;

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen:

 een bedrag van € 350,- per maand als gebruiksvergoeding voor iedere maand of

gedeelte daarvan dat [gedaagde] de woning vanaf januari 2025 tot aan de dag van levering van de woning in gebruik heeft gehad;

 een bedrag van € 10.000,- als (lumpsum) vergoeding voor de door [eiser] in de periode 2019 tot en met december 2024 betaalde eigenaars- en gebruikerslasten van de woning en de helft van de door [eiser] betaalde eigenaarslasten voor de periode januari 2025 tot aan de datum van levering van de woning;

 de gebruikerslasten van de woning vanaf 1 januari 2025 tot aan de datum van levering van de woning, voor zover deze lasten door [eiser] zijn betaald;

 een bedrag van € 3.325,- als bijdrage in de door [eiser] in de periode januari 2025 tot en met juli 2026 betaalde rente op de hypothecaire leningen met nummers Z 101-820744 en L 092-017630 en een bedrag van € 175,- voor de door [eiser] betaalde rente op die leningen in de periode augustus 2026 tot aan de datum van levering van de woning;

 het door [gedaagde] verschuldigd erkende bedrag ad € 20.000,- ter zake van de door [eiser] aan hem verstrekte lening;

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een dwangsom van € 1.000,- te betalen voor iedere dag dat hij, nadat het vonnis aan hem is betekend, in gebreke blijft aan de hierboven 5.4, en 5.7 bedoelde bevelen te voldoen, totdat een maximum van € 100.000,- is bereikt;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

wijst het meer of anders gevorderde af.