Rechtbank Midden-Nederland14 oktober 2026

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met 12 producties,- de conclusie van antwoord met 2 producties,- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,

- de akte van [gedaagde] met 5 producties en een toelichting daarop,

- het verzoek van [eiser] tot het nemen van een procedurele beslissing,

- het bevel van de kantonrechter aan [gedaagde] tot het overleggen van stukken,

- de akte van [gedaagde] met 1 productie,

- de mondelinge behandeling van 25 augustus 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

De kantonrechter heeft vervolgens beslist dat vonnis zal worden gewezen.

Deze zaak gaat om de redelijkheid van de aanvangshuurprijs van de huurwoning die [eiser] van [gedaagde] huurt. Ter discussie staat hoeveel punten er moeten worden toegekend voor het sanitair en de energieprestatie van de woning. De kantonrechter stelt vast dat het puntenaantal 120 bedraagt en stelt de huurprijs van € 644,29 vast. Dit oordeelt wordt hierna uitgelegd.

[eiser] huurt per 3 juli 2022 van [gedaagde] de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de huurwoning). Partijen hebben een huurprijs afgesproken van € 1.350,00 per maand.

Op 30 december 2024 heeft [eiser] de Huurcommissie verzocht om te beoordelen of de aanvangshuurprijs voor de huurwoning redelijk is. De Huurcommissie heeft geconcludeerd dat de huurprijs van € 1.350,00 per maand redelijk is, omdat de huurprijs op basis van de punten (141 punten) boven de liberalisatiegrens van € 763,47 per maand ligt.

[eiser] is het niet eens met de beslissing van de Huurcommissie en is daarom deze procedure op grond van artikel 7:262 BW gestart. [eiser] wil dat de kantonrechter bepaalt dat het puntenaantal van de huurwoning per 3 juli 2022 119 bedraagt en de daarmee corresponderende maximaal redelijke aanvangshuurprijs wordt vastgesteld op € 638,58 per maand. Volgens [eiser] heeft de Huurcommissie ten onrechte 1 punt voor het sanitair teveel gerekend en 21 punten te veel voor de energieprestatie.

Volgens [gedaagde] was [eiser] te laat met zijn verzoek aan de huurcommissie en kan de vordering niet behandeld worden. Verder klopt volgens hem het puntenaantal zoals dat door de Huurcommissie is berekend en vastgesteld, zodat de vordering moet worden afgewezen.

Als eerste voert [gedaagde] aan dat [eiser] niet-ontvankelijk moet worden verklaard. Het verzoek om toetsing van de aanvangshuurprijs bij de Huurcommissie is volgens [gedaagde] te laat ingediend. [gedaagde] is van oordeel dat [eiser] binnen zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst het verzoek bij de huurcommissie had moeten indienen, omdat er geen geldige tijdelijke huurovereenkomst is als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW zoals dat gold op 3 juli 2022. De huurovereenkomst is namelijk aangegaan voor 2 jaar en één dag en dat had maximaal 2 jaar mogen zijn.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter [gedaagde] gevraagd naar de bedoeling van de duur van de huurovereenkomst. Hij heeft daarop verklaard dat zij (de heer [gedaagde] en zijn partner mevrouw [A] ) bij het opstellen van de huurovereenkomst een modelovereenkomst hebben gebruikt en zij zich niet bewust zijn geweest dat één dag zo’n grote implicatie had.

Uit die verklaring, in combinatie met alle in de huurovereenkomst opgenomen bepalingen - zoals de tekst in de considerans en artikel 3 van de huurovereenkomst waarin expliciet wordt gesproken over een overeenkomst die wordt aangegaan voor een ‘limited period of time to a maximum of two (2) years or less’, leidt de kantonrechter af dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst bedoeld hebben om een tijdelijke huurovereenkomst voor 2 jaar aan te gaan. Met de Huurcommissie is de kantonrechter daarom van oordeel dat de overeenkomst - ondanks de overschrijding met één dag - moet worden aangemerkt als een tijdelijke huurovereenkomst, als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW zoals dat gold op 3 juli 2022. Is zo’n overeenkomst afgesloten, dan kan de huurder nog tot zes maanden na afloop van de huurovereenkomst naar de huurcommissie om een oordeel te vragen over de redelijkheid van de huurprijs. [gedaagde] heeft daarom tijdig zijn verzoek ingediend bij de Huurcommissie. De vordering bij de kantonrechter is ook op tijd ingediend, zodat de kantonrechter zal oordelen over de vordering en partijen niet aan de uitspraak van de Huurcommissie gebonden zijn.

Partijen zijn het niet eens over de punten die toegekend moeten worden aan de woning voor de onderdelen sanitair en energieprestatie. Partijen zijn het erover eens dat de overige punten, inclusief die voor de WOZ-waarde, door de Huurcommissie juist zijn vastgesteld en de kantonrechter deze punten, ongeacht haar oordeel in deze zaak, overeenkomstig de beslissing van de Huurcommissie kan vaststellen. De kantonrechter zal aan deze niet ter discussie staande onderdelen daarom de punten toekennen zoals vermeld in de huurprijscheck van de Huurcommissie.

De Huurcommissie heeft volgens [eiser] ten onrechte 1 punt toegekend aan een ‘schuif- of vouwwand met aluminium frame’ in de badkamer. Het staat vast dat in de badkamer van de huurwoning geen schuif- of vouwwand met aluminium frame aanwezig is, maar ook dat naast de douche een vaste glazen wand staat. [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat een schuif- of vouwwand een luxe-element is en dat dat niet geldt voor een glazen wand. [gedaagde] stelt daartegenover dat een vaste glazen wand beter is dan een schuif- of vouwwand. Hoewel in het Beleidsboek de benaming schuif- of vouwwand staat, heeft de Huurcommissie uitgelegd dat daarmee ook de glazen wand wordt bedoeld. De Huurcommissie heeft in haar beslissing het volgende overwogen wat betreft het de schuif- en vouwwand: ‘De Huurcommissie waardeert een (degelijke) glazen douchewand als 'schuif- of vouwwand', ook wanneer de wand niet geopend en gesloten kan worden door een schuif- of vouwsysteem. De Huurcommissie waardeert deze voorziening structureel anders dan de benaming volgens de huurprijscheck doet vermoeden.’ De kantonrechter begrijpt dat het in essentie erom gaat dat er een wand tussen het douchegedeelte en het overige sanitair is (dat kan een vaste wand, maar ook een schuif- of vouwwand zijn) en is met [gedaagde] en de Huurcommissie van oordeel dat daar 1 punt voor kan worden toegekend. Het totaal aantal punten voor het sanitair komt daarmee uit op 10,5.

Daarnaast heeft de Huurcommissie volgens [eiser] ten onrechte 32 punten toegekend aan de energieprestatie van de huurwoning. Volgens hem moet voor de energieprestatie gekeken worden naar het inmiddels afgegeven energielabel E en moeten daarom 11 punten worden toegekend aan de energieprestatie. En, als er naar het bouwjaar moeten worden gekeken, dan moet worden uitgegaan van het feitelijke bouwjaar van circa 1930. In 2009 is het oorspronkelijke pand gesplitst in appartementen. Maar dat maakt volgens [eiser] niet dat het appartement ook voldeed aan het (energetisch) niveau van nieuwbouw uit 2009. Volgens [gedaagde] klopt de beslissing van de Huurcommissie dat er gekeken moet worden naar bouwjaar 2009. Omdat bij het sluiten van de huurovereenkomst geen energielabel was afgegeven, is het bouwjaar bepalend bij de waardering van de energieprestatie. Volgens het Bag-register van de gemeente is het bouwjaar van het appartement 2009.

De kantonrechter ziet aanleiding uit te gaan van het energielabel E en kent daarom 11 punten toe aan de energieprestatie.

De Hoge Raad heeft (in antwoord op prejudiciële vragen) geoordeeld dat het niet noodzakelijk is dat de energieprestatie uiterlijk op de datum van de aanvang van de huurovereenkomst is opgenomen en/of vastgesteld. De opname of vaststelling van de energieprestatie mag ook na die datum zijn gebeurd, als maar duidelijk is dat de feitelijke toestand van de woning wat betreft de energieprestatie op het moment van de opname van de energieprestatie niet is veranderd ten opzichte van de ingangsdatum van de huurovereenkomst.¹ De kantonrechter volgt [eiser] in haar stelling dat het oordeel van de Hoge Raad in ieder geval gevolgd moet worden tot inwerkingtreding van de Wet Betaalbare huur per 1 juli 2024. Er is immers geen overgangsregeling tot stand gekomen voor de huurovereenkomst die voor 1 juli 2024 al waren aangegaan. Omdat de huurovereenkomst op 3 juli 2022 is aangevangen, gaat de kantonrechter uit van wat de Hoge Raad hierover heeft bepaald.

[eiser] heeft in 2026 een opname laten doen naar de energieprestatie. Daaruit is Energielabel E gekomen. Gesteld noch gebleken is dat er werkzaamheden hebben plaatsgevonden ter verbetering (of verslechtering) van de energieprestatie in de periode van de aanvang van de huurovereenkomst op 2 juli 2022 tot de opname en vaststelling van de energieprestatie in 2026. Er kan daarom worden aangenomen dat Energielabel E ook de energieprestatie was op de datum van aanvang van de huurovereenkomst.

Weliswaar zijn er opmerkingen gemaakt door [gedaagde] dat het energielabel E niet juist zou zijn, maar dat leidt niet tot een ander oordeel. De blote stelling (welke betwist is door [eiser] ) dat de deskundige door [eiser] is ingeschakeld en hij voor het onderzoek heeft betaald, maakt zonder onderbouwing niet dat het Energielabel E ongeldig is. Wat betreft de CV-ketel heeft [gedaagde] aangevoerd dat het jaartal van 2005 in het Energielabel E niet klopt. Volgens hem is het 2009 en blijkt dat uit het adviesrapport van een bouwkundige keuring in 2016. Hoewel het klopt dat in dat rapport 2009 staat vermeld, is door [gedaagde] niet (onderbouwd) gesteld welke gevolgen een eventuele onjuistheid zou hebben voor de energieprestatie van de huurwoning. Verder heeft [gedaagde] op geen enkele manier onderbouwd dat het energielabel E niet juist is, zodat de kantonrechter daar niets mee zal doen.

[gedaagde] heeft nog een energielabel B uit 2016 overgelegd. Hoewel [gedaagde] stelt dat deze geregistreerd was, is dat niet onderbouwd. Bovendien is de Huurcommissie uitgegaan van de bouwjaarklasse, wat wijst op het ontbreken van een geregistreerd energielabel destijds. Tijdens de mondelinge behandeling heeft mevrouw [A] verklaard dat zij dit Energielabel in 2016 hebben aangevraagd via het internet voor een potentiële verkoop van het appartement. Voorts is het label uit 2016 is een vereenvoudig label, wat zonder onderzoek in de woning door een deskundige is afgegeven. Daarom kan aan dit label geen waarde worden gehecht in deze procedure.

De kantonrechter is overigens anders dan de huurcommissie van oordeel dat bij het (blijvend) ontbreken van een energielabel, uitgegaan had moeten worden van bouwjaar 1930 (wat leidt tot 0 punten voor de energieprestatie). De Huurcommissie is bij de beoordeling van de energieprestatie uitgegaan van bouwjaarklasse ‘2002 en later’, omdat de huurwoning in de BAG-registratie van de gemeente met bouwjaar 2009 staat geregistreerd. Dit is het jaar waarin het oorspronkelijke pand is gesplitst in een drietal appartementen; het jaar dus waarin het appartement is ontstaan. Het oorspronkelijke pand, waarvan de huurwoning deel uitmaakt, is echter gebouwd omstreeks 1930. Tussen partijen staat vast, omdat [eiser] dat heeft gesteld en het door [gedaagde] niet is betwist, dat er bij de splitsing van het pand in appartementen en de daarbij uitgevoerde renovatiewerkzaamheden niet is voldaan aan de eisen van nieuwbouw (uit het bouwbesluit zoals dat gold in 2009). Door [gedaagde] is wel aangevoerd dat er renovatiewerkzaamheden zijn verricht bij de splitsing van het oorspronkelijke pand in appartementen, maar niet dat er zodanige werkzaamheden hebben plaatsgevonden dat de huurwoning op energetisch niveau voldoet aan die eisen voor nieuwbouw. En dat is wel de strekking van de waardering van de energieprestatie op basis van bouwjaarklasse. Dit betekent dat bouwjaar 2009 niet als uitgangspunt voor de waardering kan worden genomen.

Dat de verhuurders zelf uitgingen van het energielabel B en bouwjaar 2009 en ook geen kwaad opzet hadden bij de vaststelling van de huurprijs, doet niet ter zake. Verhuurders hebben het in de hand gehad om voor aanvang huur in 2022 een energielabel aan te vragen, waaruit blijkt dat de huurprestatie beter was, dan waar nu van wordt uitgegaan.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het aantal punten voor het sanitair op 10,5 wordt vastgesteld en het aantal punten voor de energieprestatie op 11. Het totaal aantal punten wordt op 120 vastgesteld. Dat correspondeert met een huurprijs van € 644,29 per maand. Deze huurprijs ligt onder de bij aanvang van de huurovereenkomst geldende liberalisatiegrens, zodat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is en de kantonrechter de huurprijs zal vaststellen op € 644,29.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiser] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [gedaagde] niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd door [eiser] . Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.

stelt vast dat het puntenaantal van het gehuurde aan de [adres] te [woonplaats] per 3 juli 2022 120 bedraagt,

stelt de huurprijs voor de woning aan de [adres] te [woonplaats] met ingang van 3 juli 2022 vast op € 644,29,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 813,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,