Rechtbank Midden-Nederland7 oktober 2026

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding, met producties, van 26 februari 2026;

- de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 1] c.s. tevens een voorwaardelijke vordering tot oproeping in vrijwaring met producties;

- de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 3] met producties.

De kantonrechter heeft een mondelinge behandeling bepaald. Op de mondelinge behandeling van 3 september 2026 is [A] ( [functie] ) namens De Alliantie verschenen met de gemachtigde. Verder is [gedaagde sub 2] verschenen namens [gedaagde sub 1] c.s. met de gemachtigde. [gedaagde sub 1] is niet verschenen. [gedaagde sub 3] is verschenen met zijn gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht.

Ten slotte is vonnis bepaald.

[gedaagde sub 1] c.s. huurde met ingang van 28 mei 2014 van De Alliantie de woning aan de [adres] in [plaats] .

Op grond van de huurovereenkomst moet [gedaagde sub 1] c.s. de woning zelf bewonen en is onderhuur of het in gebruik geven van de woning aan anderen niet toegestaan.

[gedaagde sub 3] (de broer van [gedaagde sub 2] ) woont in ieder geval sinds 2017 in de woning. Hij staat sinds 17 juni 2017 bij de gemeente [.] ingeschreven op het adres van het gehuurde.

[gedaagde sub 1] c.s. heeft op 17 oktober 2017 een verzoek tot medehuurderschap van [gedaagde sub 3] gedaan. De Alliantie heeft dit verzoek op 14 november 2017 afgewezen. In deze afwijzing is [gedaagde sub 1] c.s. meegedeeld dat [gedaagde sub 3] de woning moet verlaten als [gedaagde sub 1] c.s. niet langer hoofdverblijf in de woning heeft of de huurovereenkomst eindigt.

[gedaagde sub 1] c.s. verblijft al enige jaren niet meer in de woning.

[gedaagde sub 3] heeft het bedrag aan verschuldigde huur in eerste instantie aan [gedaagde sub 2] betaald. Laatstgenoemde betaalde de huur aan De Alliantie. Vanaf mei 2025 is [gedaagde sub 3] de huur rechtstreeks aan De Alliantie gaan betalen.

[gedaagde sub 1] c.s. heeft de huurovereenkomst op 3 december 2025 opgezegd. Zij zou de woning op 21 januari 2026 opleveren.

[gedaagde sub 1] c.s. heeft de woning niet leeg en ontruimd aan De Alliantie opgeleverd. [gedaagde sub 3] weigert de woning te verlaten.

[gedaagde sub 1] c.s. verzet zich niet tegen ontruiming van de woning, maar [gedaagde sub 3] is niet bereid om de woning te verlaten. [gedaagde sub 1] c.s. vindt dat zij niet draagplichtig is voor de door De Alliantie gestelde geleden schade door de onderverhuur. [gedaagde sub 3] is zonder haar medeweten tot onderverhuur overgegaan. [gedaagde sub 1] c.s. heeft hier geen profijt van gehad. Het door De Alliantie gevorderde schadebedrag is in ieder geval te hoog.

[gedaagde sub 3] verzet zich tegen de gevorderde ontruimingstermijn en winstafdracht.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Vaststaat dat [gedaagde sub 1] c.s. in strijd met de huurovereenkomst al geruime tijd niet meer in het gehuurde woont en dat zij het gehuurde in onderhuur dan wel in gebruik heeft gegeven aan [gedaagde sub 3] , hoewel onderhuur en het in gebruik geven van de woning aan anderen nadrukkelijk verboden is. Daarmee staat tevens vast dat [gedaagde sub 1] c.s. handelt in strijd met haar verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst en dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.

Niet in geschil is dat [gedaagde sub 1] c.s. de huurovereenkomst op 3 december 2025 heeft opgezegd. De primair gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd, zal dan ook toegewezen worden. De subsidiaire vordering tot ontbinding hoeft niet meer beoordeeld te worden.

[gedaagde sub 1] c.s. zal de woning, voor zover zij dit nog niet heeft gedaan, moeten ontruimen.

[gedaagde sub 3] erkent dat hij zonder recht of titel in de woning verblijft. Hij maakt op redelijkheidsgronden aanspraak op een voortgezet verblijfsrecht in de woning. Hij verzoekt de ontruimingstermijn op minimaal zes maanden te bepalen. [gedaagde sub 3] wil in ieder geval voldoende tijd krijgen om een passende woning te vinden. Hij brengt naar voren dat hij al langere tijd zelf in de woning verblijft, zijn sociale leven zich in en om de woning afspeelt, zijn kinderen in het kader van co-ouderschap regelmatig in de woning verblijven, de huur altijd op tijd is betaald en hij geen overlast (heeft) veroorzaakt. De Alliantie wordt volgens [gedaagde sub 3] niet in haar belangen geschaad als hem een langere ontruimingstermijn wordt gegund.

De kantonrechter zal op grond van de navolgende overwegingen geen (langer) verblijfsrecht aan [gedaagde sub 3] toekennen.

Bij de kantonrechter bestaan ernstige twijfels over het gebruik van de woning door [gedaagde sub 3] . De Alliantie heeft gesteld en onderbouwd dat vijf kamers in de woning door vijf verschillende personen worden bewoond. Haar medewerkers hebben in 2025 en 2026 meerdere bezoeken aan de woning gebracht en daar verhuurde kamers en wisselende bewoners aangetroffen. De Alliantie heeft foto’s van de door haar aangetroffen situatie overgelegd.

De Alliantie heeft ook een huurovereenkomst tussen [onderneming] en [B] (verder ook te noemen [B] ) overgelegd, waarbij laatstgenoemde vanaf 20 oktober 2025 voor de duur van 12 maanden een kamer in het gehuurde huurt voor € 850,00 per maand. [B] heeft zich ook in de Basisregistratie Personen (BRP) op het adres van het gehuurde ingeschreven. Naast [gedaagde sub 3] hebben zich in 2024 en 2025 nog vier andere personen op het adres van het gehuurde ingeschreven. De Alliantie heeft ook verklaringen, onder andere van [C] (verder ook te noemen [C] ), overgelegd waaruit volgt dat [gedaagde sub 3] als kamerverhuurder optreedt en dat de huur contant aan hem wordt betaald. Dat deze verklaringen zijn afgelegd in ruil voor het huurrecht van de woning, zoals [gedaagde sub 3] stelt, is niet vast komen te staan. Dat [gedaagde sub 3] geen weet zou hebben van de huurovereenkomst tussen [onderneming] en [B] kan hij De Alliantie niet tegenwerpen. Als [gedaagde sub 3] , zoals hij stelt, zijn hoofdverblijf in de woning heeft, is het lastig voorstelbaar dat hij geen weet heeft van verhuur van (een deel van) die woning.

De enkele stelling van [gedaagde sub 3] dat hij mensen voor korte tijd onderdak bood om hen te helpen en dat zij zich op het adres van het gehuurde in mochten schrijven om een DigiD aan te kunnen vragen is onvoldoende om te weerleggen dat sprake is van kamerverhuur.

Bovendien had het [gedaagde sub 3] op grond van de afwijzing van het medehuurderschap duidelijk kunnen en moeten zijn dat hij de woning moest verlaten toen [gedaagde sub 1] c.s. niet langer hoofdverblijf in de woning had.

Gelet op het bovenstaande zullen [gedaagde sub 1] c.s. en [gedaagde sub 3] veroordeeld worden om de woning te ontruimen. De kantonrechter zal daarbij de door De Alliantie gevorderde termijn toewijzen. De Alliantie heeft een groot belang bij toewijzing van de woning aan een daarvoor in aanmerking komende huurder. [gedaagde sub 3] daarentegen kan en moet weten dat hij al lange tijd zonder recht of titel in de woning verblijft. Hij had zich dan ook kunnen en moeten voorbereiden op het verlies van de woning. Hij heeft voldoende tijd gehad om naar passende woonruimte te zoeken. [gedaagde sub 3] heeft eerst op de zitting naar voren gebracht dat zijn kinderen op grond van co-ouderschap regelmatig in de woning verblijven. Bij het verlies van de woning ontstaat naar het oordeel van de kantonrechter voor de kinderen geen noodsituatie, omdat de ex-partner van [gedaagde sub 3] in huisvesting van de kinderen zou moeten kunnen voorzien tot het moment dat hij passende woonruimte heeft gevonden.

[gedaagde sub 1] c.s. en [gedaagde sub 3] zullen de woning dan ook binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis moeten ontruimen en de woning met aan- en toebehoren ter vrije en algehele beschikking van De Alliantie moeten stellen onder afgifte van de sleutels.

De kantonrechter zal het verzoek van De Alliantie om te bepalen dat het vonnis zo nodig met behulp van de sterke arm zal kunnen worden tenuitvoergelegd afwijzen, nu de wet daarin reeds voorziet.

De Alliantie heeft tevens een vergoeding van [gedaagde sub 1] c.s. en [gedaagde sub 3] gevorderd voor de kosten voor de ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter is van oordeel dat dit onderdeel van de vordering afgewezen moet worden. Op grond van artikel 237 lid 3 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering wordt het bedrag van de kosten waarin de verliezende partij wordt veroordeeld bij het vonnis vastgesteld, voor zover die kosten vóór de uitspraak zijn gemaakt. Daarvan is bij ontruimingskosten geen sprake. Dit zijn immers kosten die ná het ontruimingsvonnis (mogelijk) worden gemaakt. Ten tijde van het ontruimingsvonnis staat immers nog niet vast of deze kosten zullen worden gemaakt en zo ja, in welke omvang. Dit neemt niet weg dat redelijke kosten die De Alliantie in dat verband zal moeten maken op [gedaagde sub 1] c.s. en [gedaagde sub 3] zijn te verhalen.

De Alliantie vordert vergoeding van de schade die zij heeft geleden door de onderverhuur door [gedaagde sub 1] c.s. dan wel door [gedaagde sub 3] . [gedaagde sub 1] c.s. zou wanprestatie hebben gepleegd en [gedaagde sub 3] zou onrechtmatig tegenover De Alliantie hebben gehandeld.

Voor haar vordering tot schadevergoeding heeft De Alliantie haar schade op de voet van artikel 6:104 van het Burgerlijk Wetboek begroot op de winst die [gedaagde sub 1] c.s. dan wel [gedaagde sub 3] volgens haar uit de onderverhuur heeft gekregen.

Volgens De Alliantie zijn vijf kamers in de woning verhuurd vanaf verschillende begindata in 2024 en 2025. De einddatum van de onderhuur is door De Alliantie voor alle kamers bepaald op 1 februari 2026. Verder is De Alliantie voor de berekening van haar schade uitgegaan van de verhuur van vier kamers voor € 850,00 per maand en één kamer voor € 600,00 per maand. De Alliantie berekent de schade op € 29.250,00, zijnde 33 maanden x € 850,00 en 2 maanden x € 600,00.

[gedaagde sub 1] c.s. voert aan dat zij niet draagplichtig is voor deze vordering. Zij heeft geen betrokkenheid gehad bij de onderverhuur door [gedaagde sub 3] . Zij heeft ook geen profijt gehad van het handelen van [gedaagde sub 3] . Voor zover [gedaagde sub 1] c.s. wel aansprakelijk zou zijn mag alleen het genoten voordeel voor haar rekening gebracht worden.

[gedaagde sub 3] betwist dat hij zich tegenover De Alliantie onrechtmatig heeft gedragen. De Alliantie heeft haar schade onvoldoende onderbouwd en niet de gemaakte kosten op de vordering in mindering gebracht.

De kantonrechter overweegt dat De Alliantie de gevorderde schade onvoldoende heeft onderbouwd. Voor de berekening gaat zij uit van de inschrijvingen in de BRP (productie 6 bij dagvaarding), de huurovereenkomst van [B] (productie 7 bij dagvaarding) en de verklaringen van [C] (productie 10, 11 en 12 bij dagvaarding).

Uit de inschrijvingen in de BRP blijkt dat in 2024 en 2025, naast [gedaagde sub 3] , de navolgende vier personen op het adres van het gehuurde stonden ingeschreven:

• [D] vanaf 1 februari 2024;

• [C] vanaf 23 oktober 2025;

• [E] vanaf 24 oktober 2025;

• [B] vanaf 7 november 2025.

Met betrekking tot de door de onderhuurders betaalde huur gaat De Alliantie uit van de verklaringen van [C] en de huurovereenkomst van [B] . Hieruit kan naar het oordeel van de kantonrechter echter alleen geconcludeerd worden dat [C] en [B] € 850,00 per maand aan huur betaalden. [C] verklaart immers: “As far as I know, we all pay €850 in rent and €1,200 in deposit when we move in, except for the last guy who arrived, who pays €650 without being registered.” Dat [E] en [D] ook € 850,00 aan huur betaalden is niet gebleken. Bovendien is onduidelijk of voor kamer 5 € 600,00 dan wel € 650,00 aan huur werd betaald.

Tenslotte gaat De Alliantie bij de berekening van haar schade uit van het einde van alle huurovereenkomsten per 1 februari 2026. Zij heeft deze einddatum echter op geen enkele wijze onderbouwd. Deze datum lijkt in ieder geval voor [C] niet te kloppen omdat hij heeft verklaard dat hij in ieder geval op 29 november 2025 geen toegang (meer) kreeg tot het gehuurde.

Op grond van het voorgaande oordeelt de kantonrechter dat de gestelde winst niet uit de stukken volgt. De conclusie is dat De Alliantie niet in de onderbouwing van de winst is geslaagd. De kantonrechter zal de vordering tot schadevergoeding daarom afwijzen.

[gedaagde sub 3] heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad van het vonnis. Dit deel van de vordering zal dan ook toegewezen worden.

Gelet op de uitkomst van de procedure zullen [gedaagde sub 1] c.s. en [gedaagde sub 3] hoofdelijk veroordeeld worden in de kosten van de procedure aan de zijde van De Alliantie. De kosten aan de zijde van De Alliantie worden begroot op:

- dagvaarding € 464,40 (3 x € 154,80)

- griffierecht € 1.504,00

- nakosten € 144,00

- salaris gemachtigde € 1.154,00 (2 punten x tarief € 577,00)

totaal € 3.266,40

[gedaagde sub 1] c.s. heeft, voor het geval zij aansprakelijk zou zijn voor de door De Alliantie geleden schade, gevorderd [gedaagde sub 3] in vrijwaring op te mogen roepen.

Gelet op het oordeel onder 4.23 heeft [gedaagde sub 1] c.s., ongeacht een eventuele draagplicht, geen belang meer bij een oproeping in vrijwaring. Deze oproeping hoeft dan ook niet meer beoordeeld te worden.

verklaart voor recht dat de tussen De Alliantie als verhuurder en [gedaagde sub 1] c.s. als huurder bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te [plaats] door opzegging is geëindigd;

veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. en [gedaagde sub 3] om de woning aan de [adres] te [plaats] met aan- en toebehoren, met al het hunne en de hunnen binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en de woning met aan- en toebehoren ter vrije en algehele beschikking van De Alliantie te stellen, dit onder afgifte van de sleutels;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.