Gerechtshof 's-Hertogenbosch20 oktober 2026

In de huurovereenkomst tussen partijen (productie 1 bij inleidende dagvaarding) zijn de 'algemene huurvoorwaarden voor woonruimte van Mooiland ' van toepassing verklaard (productie 2 bij inleidende dagvaarding). Artikel 8.1 van die voorwaarden luidt:

"Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte door huurder en de leden van zijn gezin. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder overeenkomstig die bestemming gebruiken en zal de bestemming niet wijzigen."

Artikel 8.3 van de voorwaarden luidt voor zover voor de beoordeling van belang:

"Het is huurder niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. (…)"

In een gespreksverslag van 14 augustus 2024 (productie 8 bij inleidende dagvaarding) heeft Mooiland vervolgens de tijdens het gesprek op 8 augustus 2024 met [appellant] gemaakte afspraken als volgt weergegeven:

"Afspraken, die we gemaakt hebben

 Er vinden geen illegale praktijken meer plaats in of rondom je woning door jezelf of door derden.

 Niemand heeft een sleutel van je woning, behalve jijzelf.

 Je laat geen andere personen in je woning verblijven als jezelf niet aanwezig bent in de woning.

 Als je Turkse vriendin naar Nederland komt voor een bepaalde periode informeer je Mooiland .

 Medewerkers van de gemeente en/of Mooiland kunnen altijd onaangekondigd een

huisbezoek afleggen. Daaraan werk je mee.

Tot slot

Wij gaan ervanuit dat u zich aan de gemaakte afspraken houdt. Mocht in de toekomst blijken dat er zich toch weer illegale praktijken voordoen, dan worden er juridische stappen ondernomen."

Op 7 november 2024 hebben de toezichthouders van de gemeente en de wijkconsulente van Mooiland het gehuurde bezocht voor een controle. In het gehuurde werden twee vrouwen aangetroffen, die verklaarden te werken als escort op vrijwillige basis. Verder verklaarden zij dat zij adverteerden op de website kinky.nl. Ze gaven aan niet werkzaam te zijn vanuit het gehuurde, maar daar sinds enkele dagen te verblijven tegen betaling van € 480,- per week voor hen tweeën.

Door de wijkconsulente zijn in een prullenbak op één van de slaapkamers in het gehuurde (een) gebruikte condoom(s) en tissues aangetroffen. Geconfronteerd met die bevindingen verklaarde [appellant] dat hij de vrouwen tijdelijk in het gehuurde had toegelaten zonder dat zij daar iets voor hoefden te betalen. [appellant] gaf aan dat hij niets wist van prostitutie in het gehuurde en dat hij daar ook niets van had gemerkt. Hij was tijdens het verblijf van de vrouwen in het gehuurde steeds zelf thuis geweest, op een korte tijd na waarin hij een vriend was gaan helpen, zo verklaarde hij.

De eerste aanleg

Mooiland heeft ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen gevorderd, alsmede veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van de uitspraak en tot betaling van een bedrag gelijk aan de huurprijs totdat ontruiming heeft plaatsgevonden.

Mooiland heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd, kort weergegeven, dat [appellant] (ernstig) tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden, doordat hij het gehuurde in november 2024 heeft laten gebruiken als seksinrichting, dit zelfs nadat partijen in augustus 2024 daarover afspraken hadden gemaakt.

[appellant] heeft volgens Mooiland ook in strijd gehandeld met de artikelen 7:213 en 7:214 BW, op grond waarvan [appellant] gehouden is zich als een goed huurder te gedragen en het gehuurde niet anders te gebruiken dan conform het overeengekomen gebruik.

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering van Mooiland (grotendeels) toegewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

De kantonrechter heeft overwogen, kort weergegeven, dat tussen partijen vaststaat dat in juni 2024 de woning is gebruikt voor prostitutie en dat partijen na dit incident hebben afgesproken dat er geen illegale praktijken meer zouden plaatsvinden. Volgens de kantonrechter heeft [appellant] onvoldoende gemotiveerd betwist dat dat desondanks in november 2024 opnieuw is gebeurd. Een belangenafweging leidt tot de conclusie dat van Mooiland niet kan worden gevergd de huurovereenkomst te laten voortduren, aldus de kantonrechter.

Het hoger beroep

Grief 1 is gericht tegen rechtsoverweging 2.10 van het bestreden vonnis (gelijk aan 6.1.8 van dit arrest) waarin de kantonrechter als feit heeft vastgesteld dat de vrouwen die de toezichthouders van de gemeente en de wijkconsulente van Mooiland op 7 november 2024 in zijn woning hebben aangetroffen met hem de afspraak hadden gemaakt dat zij daar konden verblijven tegen betaling van € 480,- per week voor hen tweeën. Volgens [appellant] logeerden de vrouwen slechts bij hem, dus om niet.

De grief is naar het oordeel van het hof onterecht. In de feitenvaststelling staat niet dat [appellant] en de twee vrouwen daadwerkelijk bedoelde afspraak hebben gemaakt. Er staat alleen dat de twee vrouwen tegenover de toezichthouders en de wijkconsulente hebben verklaard dat een dergelijke afspraak is gemaakt. Grief 1 laat dat onverlet.

De kantonrechter heeft in dezelfde rechtsoverweging vastgesteld dat de toezichthouders en de wijkconsulente in het gehuurde gebruikte condooms hebben aangetroffen. Volgens [appellant] klopt dat niet en betrof het slechts één gebruikte condoom; hij weet niet hoe het condoom in de prullenbak is terechtgekomen.

Het hof laat in het midden laten hoeveel condooms er zijn aangetroffen en heeft rechtsoverweging 6.1.8 in die zin aangepast.

Grief 2 houdt in dat de kantonrechter volgens [appellant] ten onrechte heeft geoordeeld dat [appellant] tekort is geschoten in de nakoming van de in augustus 2024 gemaakte (in rechtsoverweging 6.1.7 bedoelde) afspraken.

Met grief 3 betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte is uitgegaan van de juistheid van de aanname van Mooiland dat er in november 2024 opnieuw prostitutie in de woning heeft plaatsgevonden.

Volgens [appellant] heeft hij zich aan de gemaakte afspraken gehouden en zijn er in november 2024 geen prostitutiewerkzaamheden in de woning verricht.

Desondanks is in november 2024 naar aanleiding van nieuwe meldingen van omwonenden opnieuw geconstateerd dat er prostitutie in de woning van [appellant] plaatsvond, althans zowel de gemeente als Mooiland (de wijkconsulente) zijn daarvan overtuigd. Het door de wijkconsulente ten aanzien van dit laatste incident opgestelde interne verslag, dat in het geding is gebracht als productie 10 bij inleidende dagvaarding, acht het hof geloofwaardig; in het verslag is ook een voor [appellant] ontlastende verklaring van de twee vrouwen vermeld, namelijk dat zij niet in de woning werkten maar er alleen verbleven.

[appellant] heeft de inhoud van het verslag naar het oordeel van het hof onvoldoende gemotiveerd betwist. [appellant] heeft er geen goede verklaring voor gegeven dat en hoe hij de twee Roemeense vrouwen - die blijkens het verslag adverteerden op kinky.nl en als escort werkten, hetgeen [appellant] als zodanig niet heeft betwist - te logeren kreeg. Waarvan [appellant] hen kende en wat de relatie tussen de twee vrouwen was is onduidelijk gebleven. Ook heeft [appellant] geen verklaring gegeven voor het feit dat er tenminste één condoom in de prullenbak in een slaapkamer in zijn woning is aangetroffen. Mede gelet op de verklaringen van omwonenden heeft [appellant] naar het oordeel van het hof onvoldoende gemotiveerd betwist dat [appellant] in of vanuit zijn woning illegale prostitutie heeft laten gebeuren. Hoe dan ook kan ervan worden uitgegaan dat [appellant] in strijd met de met hem gemaakte afspraken heeft gehandeld door twee vrouwen in zijn woning te laten verblijven terwijl hij daar zelf niet aanwezig was (wetende dat deze vrouwen zich met prostitutie bezig hielden). Dat [appellant] , naar hij heeft aangevoerd, slechts korte tijd weg was, doet aan die uitdrukkelijk gemaakte afspraak niet af. De grieven 2 en 3 falen.

Het hof overweegt dat [appellant] ervan doordrongen heeft moeten zijn dat het Mooiland menens was met de met hem gemaakte afspraken. Bij brief van 3 juli 2024 (productie 7 bij inleidende dagvaarding) is [appellant] gesommeerd om met onmiddellijke ingang te stoppen zijn woning aan derden in gebruik te geven. Ook uit de afspraak met betrekking tot het informeren en controleren, en de aankondiging van juridische stappen bij herhaling, moest [appellant] afleiden dat Mooiland zwaar tilde aan het incident.

Blijkens het gespreksverslag van 14 augustus 2024 is over het incident in juni 2024 als verklaring gegeven: "Deze dame vroeg of ze tijdelijk bij je kon logeren. Daarvoor in ruil zou ze je woning schoonhouden. Toen je er achter kwam dat zij zichzelf prostitueerde vanuit je woning heb je haar op straat gezet."

Dus in het besef dat er prostitutie in zijn woning had plaatsgevonden, heeft [appellant] met Mooiland de uitdrukkelijk afspraak gemaakt dat [appellant] geen andere personen in zijn woning zou laten verblijven als hijzelf daar niet aanwezig was en dat er geen illegale praktijken meer in of rond de woning zouden plaatsvinden.

Toch is dit precies wat [appellant] nog geen half jaar later opnieuw heeft laten gebeuren.

[appellant] heeft twee vrouwen in zijn woning laten verblijven, nota bene wetende dat zij in de prostitutie werkzaam waren (onder 6 memorie van grieven stelt [appellant] immers met hen te hebben "afgesproken dat zij hun werkzaamheden niet in de woning zouden uitvoeren") en het daarmee op z'n minst mogelijk gemaakt dat er ook in november prostitutie in of vanuit zijn woning kon plaatsvinden. [appellant] heeft daarmee gehandeld in strijd met de in augustus 2024 gemaakte afspraken, met de wettelijke bepaling dat hij zich moet gedragen als een goed huurder en met artikel 8.1 van de algemene voorwaarden waarin staat dat huurder het gehuurde als een goed huurder overeenkomstig de bestemming als woonruimte zal gebruiken.

Als het standpunt van [appellant] juist zou zijn dat hij er niet van afwist dat er op 7 november 2024 prostitutie in of vanuit zijn woning plaatsvond, dan heeft hij in ieder geval onvoldoende toezicht gehouden op zijn woning.

Naar het oordeel van het hof is de tekortkoming, met name in het licht van de eerder tekortkoming in juni 2024, niet zo gering dat ontbinding van de huurovereenkomst en/of ontruiming van de woning niet gerechtvaardigd zouden zijn. Er is geen sprake van disproportionaliteit.

De door [appellant] in de punten 16, 17 en 18 aangevoerde omstandigheden - kort gezegd: zijn leeftijd, de psychische en traumatische klachten die [appellant] heeft ondervonden, de periodes van uitval op zijn werk die het gevolg zijn geweest van de stress, de investeringen die hij in de woning heeft gedaan en de slechte kansen op een nieuwe huurwoning - kunnen naar het oordeel van het hof niet tot een ander oordeel leiden. Niet is gebleken dat de ontruiming voor [appellant] ernstiger gevolgen heeft dan een ontruiming in zijn algemeenheid voor een huurder die gedwongen wordt zijn woning te verlaten. Dat [appellant] naar hij stelt investeringen in de woning heeft gedaan dient voor zijn rekening te blijven.

Gezien hetgeen het hof in de vorige rechtsoverweging heeft overwogen kan Van Mooiland niet worden verlangd dat zij [appellant] nog langer in het gehuurde laat. De grieven 4 en 5 falen.