Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden20 oktober 2026

[appellanten] en [geïntimeerden] hebben hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen, (hierna: de rechtbank) op 11 december 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep

• de memorie van grieven met producties

• de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep en wijziging (vermeerdering) van eis met producties

• de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep

• een akte van [geïntimeerden] met producties 8 tot en met 16

• nadere stukken van [appellanten], te weten producties 5 tot en met 26 (waarbij productie 11 ontbreekt)

[geïntimeerden] heeft [appellanten] gevraagd een nieuwbouwwoning voor hem te realiseren. [appellant1] heeft de woning in mei 2023 opgeleverd. [geïntimeerden] is van mening dat de woning te gehorig is en niet voldoet aan de afspraken die partijen over geluidwerendheid van de woning hebben gemaakt. Daarnaast vertoont de woning een aantal gebreken, aldus [geïntimeerden]

[geïntimeerden] is daarom een procedure gestart bij de rechtbank. Hij heeft de rechtbank gevraagd om [appellanten] te veroordelen om aan hem vervangende schadevergoeding ter hoogte van € 188.980,70 te betalen en hem de deskundigenkosten (€ 6.870,26) te vergoeden, beide te vermeerderen met wettelijke rente. Daarnaast heeft [geïntimeerden] vergoeding van buitengerechtelijke kosten, beslag- en proceskosten gevorderd.

De rechtbank heeft geoordeeld dat de woning gebrekkig is voor wat betreft de mate van geluidwerendheid. De kosten om de woning zo ver als mogelijk alsnog geluidsarm te maken heeft de rechtbank vastgesteld op € 97.331,19 en daarnaast heeft zij bepaald dat [appellanten] de kosten van € 15.132,01 voor aanschaf van een geluiddichte cabine in de slaapkamer moet vergoeden. Ten aanzien van de overige gebreken heeft de rechtbank geoordeeld dat een bedrag van € 28.716,33 aan schadevergoeding toewijsbaar is, en zij heeft daarnaast een bedrag van € 988,27 toegewezen voor het verhelpen van verstopping van de afvoer. In totaal resulteert dat in een toegewezen hoofdsom van € 142.167,80, te vermeerderen met wettelijke rente. De deskundigenkosten heeft de rechtbank afgewezen. De buitengerechtelijke kosten, beslagkosten en proceskosten heeft de rechtbank wel toegewezen.

[appellanten] is het daar niet mee eens. De bedoeling van zijn hoger beroep is dat de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog worden afgewezen voor zover deze een bedrag van € 11.648,43 te boven gaan, dat [geïntimeerden] hoofdelijk wordt veroordeeld om terug te betalen wat [appellant1] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan hem heeft betaald en daarnaast wordt veroordeeld in de proceskosten in beide instanties.

Ook [geïntimeerden] is het niet eens met het bestreden vonnis. Hij heeft zijn eis in hoger beroep gewijzigd en vermeerderd in de zin dat hij een bedrag van € 363.229,86 (incl. btw) vordert, te vermeerderen met wettelijke rente, onder veroordeling van [appellanten] in de proceskosten in beide instanties. Dit hogere bedrag is gebaseerd op het standpunt dat [geïntimeerden] door het gestelde gebrek voor wat betreft de geluidwerendheid van de woning noodgedwongen heeft moeten besluiten te verhuizen en als gevolg daarvan schade lijdt (die uitgaat boven de eerder gevorderde vergoeding van kosten om aanvullende geluidwerende maatregelen te treffen). Deze eiswijziging dan wel -vermeerdering is in het eerste processtuk in hoger beroep gedaan. [appellanten] heeft hiertegen geen bezwaar gemaakt en het hof acht deze ook niet in strijd met de goede procesorde, zodat het hof op de gewijzigde c.q. vermeerderde eis zal beslissen.

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.18. de feiten vastgesteld op basis waarvan zij tot haar beslissing is gekomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en vormen dus ook in hoger beroep het uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten komt het erop neer dat het volgende is voorgevallen tussen partijen.

[geïntimeerden] is eind december 2020 eigenaar geworden van een bouwperceel aan de Veelhorsterweg 6 te Nunspeet (hierna: het perceel).

[geïntimeerden] heeft opdracht gegeven om een ontwerp voor de op het perceel te bouwen woning (hierna: de woning) te maken aan architect [de architect] (hierna: de architect).

[geïntimeerden] heeft in de periode voorafgaand aan en na de koop van het perceel contact met [appellanten] gehad over (onder andere) de bouw van een woning op het perceel. Daarbij is in verband met de ziekte van Parkinson van [geïntimeerde1] onder meer de geluidwerendheid van de te bouwen woning aan de orde geweest.

Bij e-mailbericht van 15 maart 2021 heeft [appellant1] aan [geïntimeerden] bericht dat hij naar aanleiding van de plezierige gesprekken over de woning bevestigt dat [persoon1] (hierna: [persoon1]), de (inmiddels ontbonden) maatschap waarvan [appellant1] en [appellant2] de maten waren, de woning op regiebasis zal realiseren. Daarbij is, onder meer, aangegeven dat het voorontwerp van de architect de basis vormt voor de te bouwen woning.

[persoon1] is in september 2021 begonnen met de bouw van de woning.

In januari 2023 heeft [geïntimeerden] de woning betrokken, hoewel deze toen nog niet gereed was.

Op 25 mei 2023 heeft de opleveringskeuring van de woning plaatsgevonden. Een deskundige van Vereniging Eigen Huis heeft daarvan een rapport opgemaakt. In het rapport, dat zowel namens [geïntimeerden] als namens [appellanten] is getekend en voor akkoord verklaard, zijn in totaal 26 gebreken opgesomd en is opgenomen dat de genoemde tekortkomingen onverwijld, maar uiterlijk binnen 3 maanden na 25 mei 2023, door [appellanten] zullen worden hersteld. Twee van de in het rapport opgenomen gebreken hebben betrekking op geluidwerendheid: onder het kopje "de gehele woning" is vermeld dat deze niet geluidsarm is en onder het kopje "1e etage ” is vermeld dat de ouderslaapkamer onvoldoende geluidwerend is.

Op 16 juni 2023 heeft dhr. [persoon2] van Noordelijk Akoestisch Adviesburo (hierna: NAA) op basis van metingen uitgevoerd op 8 juni 2023 gerapporteerd over de woning van [geïntimeerde1] (hierna: het NAA-rapport).

Op 19 juni 2023 heeft [geïntimeerden] onder meer aan [appellanten] gemaild dat het teleurstellend en niet acceptabel is dat [appellanten] niet communiceert over herstel van de gebreken en dat de gehorigheid van de woning zorgwekkend is. [geïntimeerden] heeft [appellanten] verzocht om uiterlijk voor 23 juni 2023 stukken toe te zenden die nodig zijn voor het geluidsonderzoek (o.a. werktekeningen van alle bouwlagen en installatietechnische berekeningen en tekeningen inclusief alle revisietekeningen) en uiterlijk 27 juni 2023 een onderbouwd plan van aanpak en concreet voorstel voor een tijdschema over te leggen om alle punten in het opleverrapport op te lossen, met uitzondering van de geluidsproblemen. Daarbij is meegedeeld dat het bericht een expliciete ingebrekestelling is en, dat als niet aan het verzoek wordt voldaan, [appellanten] in verzuim zal verkeren en [geïntimeerden] de herstelwerkzaamheden door derden zal laten uitvoeren op kosten van [appellanten]

Bij e-mailbericht van 30 juni 2023 heeft [appellanten] aan [geïntimeerden] bevestigd dat is afgesproken dat een geluidsonderzoek in de woning zal plaatsvinden, dat een aantal gebreken uit het opleverrapport is hersteld en dat [appellanten] vanaf 10 juli 2023 de herstelwerkzaamheden - met uitzondering van “het punt voor wat betreft geluid", waarvoor nog nader onderzoek plaatsvindt - kan verrichten en dat hij verwacht daarvoor twee tot drie dagen nodig te hebben.

Bij brief van 24 augustus 2023 heeft de advocaat van [geïntimeerden] [appellanten] bericht dat nog geen gehoor is gegeven aan de ingebrekestelling van 19 juni 2023 en hem nogmaals in de gelegenheid gesteld deugdelijk te herstellen. [appellanten] is aansprakelijk gesteld voor schade als gevolg van het tekortschieten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens [geïntimeerden] en gesommeerd binnen 14 dagen een plan van aanpak met tijdschema te sturen.

In opdracht van [geïntimeerde1] heeft een inspecteur van Technoconsult in januari 2024 in aanwezigheid van – onder meer – [geïntimeerde1], [appellant1] en de architect de woning bouwkundig beoordeeld op "diverse bouwkundige punten waarover met de aannemer een geschil is ontstaan". Hij heeft daarover op 22 februari 2024 gerapporteerd. Naar aanleiding van dit rapport heeft de architect een kostenraming gemaakt van de nodige herstelwerkzaamheden, waarin de totale kosten zijn begroot op € 91.649,51.

In augustus 2024 heeft [geïntimeerden] de firma InStudio een geluiddichte slaapcabine laten bouwen in zijn slaapkamer voor € 15.132,01.

[geïntimeerden] stelt zich op het standpunt dat [appellanten] de aannemingsovereenkomst niet deugdelijk is nagekomen. De gestelde gebreken zijn onder te verdelen in (1) de mate van geluidwerendheid van de woning, en (2) overige gebreken.

De rechtbank heeft geoordeeld dat de woning gebrekkig is voor wat betreft de mate van geluidwerendheid. Het hof komt tot een andere conclusie en licht dat als volgt toe.

Vaststaat dat partijen een aannemingsovereenkomst hebben gesloten. De uitgangspunten die daarbij gelden zijn vastgelegd in het e-mailbericht van 15 maart 2021. Daarin staat niets over geluidwerendheid van de woning. In e-mailcommunicatie tussen partijen voorafgaand aan het sluiten van de aannemingsovereenkomst, heeft [geïntimeerde1] onder het kopje “Programma van eisen/wensen/uitgangspunten” opgenomen: “geen (minimaal) contactgeluid intern en van buiten.” Partijen zijn het er (inmiddels) over eens dat zij hebben afgesproken dat [appellanten] “een stille woning en een zeer stille slaapkamer” zou bouwen.

Partijen hebben geen nadere duiding gegeven aan wat “stil” en “zeer stil” betekent. Zij hebben daar beiden een andere beleving bij. Volgens [appellanten] betekent dit niet dat geen enkel binnenkomend geluid hoeft te worden geduld. Hij zoekt aansluiting bij de geluidsnormen opgenomen in het Bouwbesluit en/of NEN 1070 en concludeert op basis van het NAA-rapport dat de woning op nagenoeg alle punten aan deze normen voldoet. [geïntimeerden] is van mening dat [appellanten] de normen ‘stil’ en ‘zeer stil’ moest opvatten tegen de achtergrond van de wensen en eisen van [geïntimeerden], namelijk dat [geïntimeerde1] gelet op zijn ziekte (Parkinson) heel moeilijk geluiden kan tolereren. Aansluiting bij de normen waar [appellanten] zich op beroept is dan ook onterecht, aldus [geïntimeerden]; hij mocht verwachten dat in ieder geval de slaapkamer maximaal geluidwerend zou zijn.

Nu partijen het niet eens zijn over wat hun afspraak om een stille woning en een zeer stille slaapkamer te bouwen behelst, moet het hof de inhoud van die afspraak bepalen volgens de zogenaamde Haviltex-maatstaf. Daarbij gaat het niet alleen om de taalkundige betekenis van de bewoordingen die bij het maken van de afspraak zijn gebruikt, maar komt het ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen ze daarover over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Gelet op dit toetsingskader, overweegt het hof in deze zaak als volgt.

Vaststaat dat partijen geen concrete, kwantificeerbare geluidsnormen afgesproken hebben. Om te kunnen toetsen of [appellant1] de afspraak om een stille woning en een zeer stille slaapkamer te bouwen is nagekomen, ontkomt het hof er niet aan om aansluiting te zoeken bij objectieve normen. De vraag is vervolgens welke norm dat – gelet op de afspraak van partijen – dan zou moeten zijn. In dat opzicht overweegt het hof als volgt. Niet in geschil is dat het Bouwbesluit minimumeisen bevat waaraan een woning dient te voldoen. Omdat het minimumeisen betreft bestaat er geen garantie dat er geen sprake kan zijn van (ernstige) geluidhinder, zo vermeldt het NAA-rapport. Het hof volgt [geïntimeerden] dan ook in zijn stelling dat hij gelet op de afspraak om een stille woning en een zeer stille slaapkamer te realiseren mocht verwachten dat de woning niet alleen maar zou voldoen aan de ondergrens van het Bouwbesluit.

Gelet op wat hiervoor in 3.21. is overwogen, is het hof van oordeel dat [appellanten] mocht verwachten dat de afspraak om een stille woning en een zeer stille slaapkamer te realiseren inhield dat het voldoende zou zijn als de slaapkamer volledig en de rest van de woning overwegend aan de NEN 1070-norm, kwaliteitsklasse 1, zou voldoen en dat [geïntimeerden] niet meer mocht verwachten dan dat.

Uit het NAA-rapport kan worden opgemaakt dat de woning op de drie hiervoor genoemde deelgebieden (luchtgeluid, contactgeluid, buitengeluid) grotendeels aan de NEN 1070-norm, kwaliteitsklasse 1, voldoet. Waar dat niet het geval is, betreft het andere vertrekken in de woning dan de slaapkamer van [geïntimeerden] zelf (slaapkamer oost), terwijl ook in die vertrekken ruimschoots aan de eisen van het Bouwbesluit wordt voldaan. Voor wat betreft het deelgebied nagalmtijden voldoet de woning met name in de woonkamer en het trappenhuis niet aan de norm. Op dat punt heeft [appellanten] erop gewezen dat voor nagalmtijden de inrichting van de woning ook van belang is. Dat wordt bevestigd door de NAA-inspecteur die in zijn algemeenheid schrijft dat de hoeveelheid geluid die in een ruimte kan worden geabsorbeerd afhankelijk is van zowel de constructie als de inrichting van een ruimte. Bij de meting van de nagalmtijden in de woning schrijft hij expliciet: “Als gevolg van een harde stoffering in de woonkamer(s) en het trappenhuis kan het geluid daar moeilijk weg”. [geïntimeerden] heeft dit wel weersproken en aangevoerd dat de lange nagalmtijden alleen althans in hoofdzaak door de constructie worden veroorzaakt, maar hij heeft dat niet verder uitgewerkt.

Dit alles leidt het hof tot de conclusie dat [appellanten] een stille woning en een zeer stille slaapkamer heeft gerealiseerd. [geïntimeerden] voert in dit kader nog aan dat het opleverrapport twee gebreken noemt die betrekking hebben op de geluidwerendheid van de woning. [appellanten] heeft dat rapport voor akkoord ondertekend en erkent daarmee dat er sprake is van gebreken op dit punt, aldus [geïntimeerden] Daar gaat het hof aan voorbij. Vaststaat dat partijen het punt geluid juist voor nader onderzoek apart hebben gezet (zie r.o. 3.11.). De ingebrekestelling van [geïntimeerden] van 19 juni 2023 (zie r.o. 3.10.) zondert de geluidsproblemen ook expliciet uit. Zodoende kan de ondertekening van het opleverrapport door [appellanten] niet worden aangemerkt als erkenning door hem dat de overeengekomen norm niet is gehaald. [geïntimeerden] wijst er tenslotte op dat er meerdere personen hebben bevestigd dat op het punt van geluidwerendheid sprake is van uitvoeringsfouten, zoals de architect, de bouwkundige H. Bakker (hierna: Bakker) en Polybouw. Maar daar gaat het hof aan voorbij nu hiervoor is geconcludeerd dat is voldaan aan de overeengekomen norm, zodat eventuele uitvoeringsfouten niet ter zake doen. Gelet op deze conclusie heeft [appellanten] geen belang meer bij bespreking van zijn bezwaar (grief 2) tegen het oordeel dat het verzuim is ingetreden (zie r.o. 4.8. van het bestreden vonnis).

[geïntimeerden] heeft erop gewezen dat voor hem als rode draad door het dossier loopt dat [appellanten] zijn verantwoordelijkheid op het punt van de geluidwerendheid van de woning afschuift op de architect, terwijl het aan [appellant1] als aannemer was om te waarschuwen dat de te bouwen woning niet zou voldoen aan de wensen van [geïntimeerden] op het punt van geluidwerendheid. Gelet op het feit dat hiervoor is geoordeeld dat er geen sprake is van een tekortkoming op dit punt, kan ook niet worden aangenomen dat [appellanten] in dat opzicht niet heeft voldaan aan zijn waarschuwingsplicht. Het hof voegt daaraan toe dat het de architect is geweest die op verzoek van [geïntimeerden] een eerste ontwerp voor de woning heeft gemaakt. Daarbij heeft hij het “programma van eisen” dat [geïntimeerden] had opgesteld (zie r.o. 3.17. hierboven) tot uitgangspunt genomen, zo heeft [geïntimeerden] tijdens de mondelinge behandeling bij het hof verklaard. Volgens [geïntimeerden] is het fout gegaan toen de constructie op instigatie van [appellanten] van traditionele bouw (waar de architect oorspronkelijk vanuit ging) is gewijzigd in een constructie met houtskeletbouw. Er zijn echter onvoldoende aanknopingspunten om aan te nemen dat een woning met een houtskeletbouwconstructie niet aan de NEN 1070-norm, kwaliteitsklasse 1, zou kunnen voldoen. Los daarvan blijft naar het oordeel van het hof staan dat het bij een dergelijke wijziging aan de architect is om na te gaan of de gewijzigde constructie vereist dat andere wijzigingen in het ontwerp worden gemaakt om te kunnen voldoen aan het programma van eisen zoals opgesteld door de opdrachtgever, [geïntimeerden] in dit geval. [appellant1] heeft tijdens de mondelinge behandeling bij het hof toegelicht dat de architect de tekeningen na de wijziging van de constructie naar houtskeletbouw hier nog op heeft aangepast. Dat heeft [geïntimeerden] niet weersproken en hij heeft tegelijkertijd bevestigd dat de architect op dat moment geen verdere wijzigingen in het ontwerp van de woning heeft gemaakt. In zoverre gaat het hof dan ook voorbij aan het rapport van Bakker van 25 maart 2025. De conclusie van Bakker is namelijk gebaseerd op het uitgangspunt dat de constructie en/of materiaalkeuze niet past bij de opdracht van [geïntimeerden]. Maar daar zijn, zoals hiervoor overwogen, onvoldoende aanknopingspunten voor.

Het voorgaande betekent dat het hof de – in hoger beroep – vermeerderde vordering van [geïntimeerden] tot betaling door [appellanten] van vervangende schadevergoeding wegens de gestelde tekortkoming op het gebied van de geluidwerendheid op zowel de primaire als de ter zitting aangevoerde subsidiaire grondslag (alsnog) zal afwijzen.

De rechtbank heeft geoordeeld dat [appellanten] aansprakelijk is voor diverse oplevergebreken. Beide partijen zijn het op onderdelen niet eens met de beslissingen van de rechtbank ten aanzien van de gestelde gebreken.

Het hof stelt bij de beoordeling van de gestelde gebreken het volgende voorop. Uit artikel 7:758 lid 2 en 3 BW volgt dat het werk (in dit geval: de woning) na oplevering voor risico van [geïntimeerden] als opdrachtgever is en dat [appellanten] als aannemer ontslagen is van aansprakelijkheid voor gebreken die [geïntimeerden] op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Voor zover daar geen sprake van is, blijft [appellanten] aansprakelijk voor gebreken die pas na de oplevering aan het licht zijn gekomen, maar die bij de oplevering al aanwezig waren (zogenaamde “verborgen gebreken”). [geïntimeerden] dient te stellen en bij voldoende betwisting te bewijzen dat er sprake is van gebreken die bestonden ten tijde van de oplevering. Op [appellanten] rust vervolgens in beginsel de stelplicht en de bewijslast dat [geïntimeerden] die gebreken op het tijdstip van de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Artikel 7:758 lid 4 BW, dat opdrachtgevers een verdergaande bescherming biedt tegen verborgen gebreken en waar [geïntimeerden] een beroep op doet, laat het hof hier buiten beschouwing. Dit artikel is namelijk als onderdeel van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen ingevoerd met ingang van 1 januari 2024. Op grond van het overgangsrecht geldt het niet voor aannemingsovereenkomsten die zijn gesloten voor deze datum. De aannemingsovereenkomst tussen partijen dateert van 2021, zodat deze bepaling in dit geval toepassing mist.

De bezwaren van [appellanten] tegen het bestreden vonnis zien blijkens de toelichting in zijn memorie van grieven op: a) de vlekken op de trap, b) holle tegels en loszittend voegwerk en c) deuren. Het hof merkt volledigheidshalve op dat, voor zover [appellant1] met deze grief ook de toewijzing van de posten WTW (r.o. 4.11), tegel/voegwerk douche (4.15) en kitranden (4.24) heeft willen bestrijden, hij zijn bezwaren niet heeft toegelicht en deze in zoverre falen. Het hof overweegt op de punten a) tot en met c) als volgt.

Vaststaat dat in het opleverrapport is opgenomen dat er (een) vlek(ken) op de trap zat(en). Uitgangspunt is dan ook dat [appellanten] dit diende te herstellen. Partijen verschillen echter van mening over de wijze en daarbij behorende kosten van herstel. [appellanten] stelt zich op het standpunt dat de vlekken eenvoudig te herstellen zijn, en dat een bedrag van € 600,- (inclusief btw) daarvoor toereikend is. De offerte die [appellanten] ter onderbouwing van dit standpunt heeft overgelegd gaat uit van herstel van de vlekken door schrapen en schuren van de trap. [geïntimeerden] brengt daartegenin dat de betreffende traptreden volledig vervangen zullen moeten worden, wat volgens hem € 14.181,20 (inclusief btw) kost. De rechtbank heeft het door [geïntimeerden] gevorderde bedrag toegewezen. Het daartegen gerichte bezwaar (grief) van [appellanten] slaagt. In het rapport van Technoconsult staat:

De rechtbank heeft voor deze posten in totaal een bedrag van € 1.718,20 (inclusief btw) toegewezen. [appellanten] maakt daar bezwaar tegen, volgens hem is dat bedrag buitensporig hoog. Hij legt ter onderbouwing een offerte over waaruit volgt dat deze gebreken voor een bedrag van € 583,80 (inclusief btw) hersteld kunnen worden. [geïntimeerden] brengt daar tegenin dat de offerte weinig specifiek is. Maar op de offerte zijn alle drie de werkzaamheden vermeld: herstel loszittend voegwerk en het vervangen van twee tegels. En aangezien [geïntimeerden] een hoger bedrag vordert, ligt het op zijn weg om concreet te maken waarom deze door [appellanten] overgelegde offerte de te maken kosten niet kan dekken, bijvoorbeeld omdat de opgegeven materiaalkosten te laag en/of de opgenomen arbeidsuren te weinig zijn. Dat heeft hij niet gedaan. Ook dit bezwaar (deze grief) van [appellanten] slaagt dus.

Het voorgaande betekent tegelijkertijd dat het bezwaar (de grief) van [geïntimeerden] tegen het bestreden vonnis op dit punt faalt. [geïntimeerden] wijst erop dat de rechtbank voor herstel van de tegel op de verdieping een bedrag van € 568,70 (inclusief btw) te weinig heeft toegewezen. Het klopt dat de rechtbank bij deze post uit is gegaan van een lager bedrag dan de kostenraming die zij zelf tot uitgangspunt nam. Maar gelet op wat hiervoor is overwogen neemt het hof ten aanzien van de toe te wijzen kosten voor herstel van deze gebreken niet de begroting die [geïntimeerden] heeft overgelegd tot uitgangspunt, maar die van [appellanten] zodat dit [geïntimeerden] niet kan baten.

De rechtbank heeft de vordering van [geïntimeerden] op dit punt (€ 6.534,- inclusief btw) volledig toegewezen. [appellanten] maakt daar bezwaar tegen. Hij voert ten eerste aan dat dit bedrag uitgaat van zes nieuwe deuren. In het opleverrapport is echter volgens hem maar ten aanzien van één deur een gebrek vastgesteld. Ten aanzien van de overige deuren wijst [appellanten] erop dat [geïntimeerden] dit bij de oplevering had kunnen en moeten vaststellen. [geïntimeerden] weerspreekt dat niet, maar beroept zich op artikel 7:758 lid 4 BW. Zoals hiervoor (in r.o. 3.28) overwogen, is dat artikel echter niet van toepassing op de tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst. Het bezwaar van [appellanten] slaagt dus in zoverre. [appellanten] heeft ten tweede aangevoerd dat het bedrag dat [geïntimeerden] vordert per deur te hoog is. Hij heeft een offerte overgelegd waaruit volgt dat de deur gerepareerd kan worden voor een bedrag van € 389,62 (inclusief btw). [geïntimeerden] brengt daar tegenin dat deze offerte uitgaat van reparatie, terwijl volgens hem een nieuwe deur nodig is. Maar dat heeft hij onvoldoende toegelicht, mede in het licht van het gegeven dat ook het rapport van Technoconsult niet uitgaat van vervanging van de deur, maar van herstel. Het hof zal de vordering van [geïntimeerden] op dit punt dan ook toewijzen tot een bedrag van € 389,62 (inclusief btw) en het bestreden vonnis op dit punt vernietigen.

De bezwaren van [geïntimeerden] tegen het bestreden vonnis zien op: d) de holle tegel, e) de valdorpel en f) de revisietekeningen. Ten aanzien van het gebrek onder d) verwijst het hof naar r.o. 3.32. hierboven. Ten aanzien van de overige twee punten overweegt het hof als volgt.

[geïntimeerden] vordert een bedrag van € 1.669,80 (inclusief btw) in verband met een gebrek aan de valdorpel. Ook het hof zal deze vordering afwijzen. [appellanten] betwist dat de valdorpel niet voldoet, althans dat hij daarvoor aansprakelijk is. Hij wijst erop dat de reden dat de dorpel niet aansluit is gelegen in het feit dat de pvc vloer niet volledig vlak is. De pvc vloer is door een andere partij gelegd, zodat dit gebrek, voor zover aanwezig, niet voor zijn rekening komt, aldus [appellanten] [geïntimeerden] heeft daar onvoldoende tegenin gebracht.

[geïntimeerden] vordert een bedrag van € 600,- als vergoeding voor het ontbreken van (revisie)tekeningen. De rechtbank heeft deze vordering afgewezen. Het bezwaar daartegen van [geïntimeerden] faalt. Volgens [geïntimeerden] wijkt de plek waar [appellanten] de aan- en afvoeren heeft aangelegd, in het bijzonder die van de WTW-installatie, af van de tekeningen (die hij wel heeft). [appellanten] betwist dat gemotiveerd, volgens hem komt de situering exact overeen met de installatietekeningen van Draaijer die in het bezit zijn van [geïntimeerden] Bij deze stand van zaken lag het op de weg van [geïntimeerden] om nader te onderbouwen dat er een verschil zit tussen de plek van aan- en afvoeren op de tekeningen waar hij over beschikt en de plek waar deze daadwerkelijk zijn aangelegd. Dat heeft hij niet gedaan zodat ook het hof deze vordering zal afwijzen.

Ten slotte heeft [geïntimeerden] zijn vorderingen in hoger beroep nog met twee posten vermeerderd.

Technoconsult heeft in haar rapport vastgesteld dat leidingdoorvoeren aan de zijde van de kelder niet waterdicht zijn afgedicht. Bij een lekkage is daardoor water via de doorvoeren de kelder binnengedrongen. Op basis van een offerte overgelegd door [geïntimeerden] bedragen de kosten van herstel € 3.025,- (inclusief btw). [appellanten] brengt daartegenin dat hij hier niet voor verantwoordelijk is en dat partijen dit niet zijn overeengekomen. Daar gaat het hof aan voorbij. Als aannemer van de woning, de kelderconstructie daaronder begrepen, is [appellanten] verantwoordelijk voor de waterdichtheid van die constructie, met inbegrip van de afdichting van de daarin aanwezige doorvoeren. Tegen het gevorderde bedrag zelf heeft [appellanten] geen verweer gevoerd. Deze vordering zal het hof dus toewijzen.

[geïntimeerden] vordert een bedrag van € 496,10 (inclusief btw) voor het alsnog laten vervaardigen van een energielabel, omdat [appellanten] had nagelaten hier zorg voor te dragen. [appellanten] beroept zich in dat kader op opschorting. Volgens hem was het saldo aan openstaande en vervallen facturen op dat moment € 41.852,61 (inclusief btw). Dat heeft [geïntimeerden] niet betwist zodat het beroep op opschorting slaagt. [appellanten] is dus ter zake niet in verzuim geraakt en de kosten die [geïntimeerden] zelf heeft gemaakt komen niet als schade voor zijn rekening. Het hof zal deze vordering afwijzen.

Het hof komt niet toe aan het bewijsaanbod van [geïntimeerden] in het principaal hoger beroep omdat hetgeen wordt aangeboden te bewijzen, indien bewezen, niet tot een ander oordeel zal leiden. Het bewijsaanbod van [geïntimeerden] in het incidenteel hoger beroep is algemeen en onvoldoende specifiek. Voor het hof is dat een reden om ook dit bewijsaanbod te passeren.

In onderstaand overzicht geeft het hof schematisch weer wat het oordeel van het hof betekent voor de vorderingen van [geïntimeerden] ten aanzien van door hem gestelde gebreken afgezet tegen de uitkomst bij de rechtbank. De opgenomen bedragen zijn de bedragen inclusief btw.

[appellanten] heeft gevraagd om de vorderingen van [geïntimeerden] af te wijzen voor zover deze een bedrag van € 11.648,43 te boven gaan. [appellanten] heeft daarbij niet gespecificeerd of dit bedrag inclusief of exclusief btw is. Uit de toelichting op grief 5 en 6 in zijn memorie van grieven maakt het hof op dat het [appellanten] gaat om de ten onrechte toegewezen bedragen voor de posten die hierboven zijn opgenomen onder 3, 5 en 6. Het hof merkt op dat [appellanten] bij zijn berekening opgenomen in randnummer 48 van zijn memorie van grieven aan de ene kant – waar het betreft de door de rechtbank toegewezen bedragen – is uitgegaan van bedragen exclusief btw (namelijk € 11.720,- voor post 3, € 1.420.- voor post 5 en € 5.400,- voor post 6), terwijl hij aan de andere kant – voor wat betreft de bedragen die volgens hem voor de betreffende post toegewezen kunnen worden – is uitgegaan van bedragen inclusief btw (opgenomen in de meest rechtse kolom hierboven). Als aan beide kanten wordt uitgegaan van bedragen inclusief btw (zoals in het overzicht van het hof hierboven), heeft de rechtbank volgens [appellanten] de vorderingen van [geïntimeerden] ten onrechte toegewezen, voor zover deze een bedrag van € 7.856,35 inclusief btw te boven gaan ((14.181,20 + 1.718,20 + 6.534) – (600 + 583,80 + 389,62)). Het hof zal het petitum van [appellanten] dan ook zo uitleggen. Daarbij is van belang dat het hof het zo begrijpt dat ook [geïntimeerden] de toelichting van [appellanten] zo heeft opgevat; hij vermeldt de betreffende bedragen in zijn memorie van antwoord (randnummers 39 t/m 41) zelf ook als bedragen exclusief btw). [geïntimeerden] heeft hierop dus verweer gevoerd en wordt door deze uitleg niet in zijn belangen geschaad.

Ten aanzien van de buitengerechtelijke kosten, wijst het hof er nog op dat bovenstaande ertoe leidt dat deze, uitgaande van de toe te wijzen hoofdsom, op grond van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten slechts kunnen worden toegewezen tot een bedrag van € 1.081,38, zoals hiervoor opgenomen in het overzicht.

Gelet op wat het hof hiervoor geoordeeld heeft, zal [geïntimeerden] worden veroordeeld om dat wat [appellanten] aan hem heeft uitbetaald op basis van het bestreden vonnis, vermeerderd met wettelijke rente, terug te betalen voor zover dat uitgaat boven wat [appellanten] op basis van dit arrest aan [geïntimeerden] moet betalen voor de gebreken.

[appellanten] maakt ook bezwaar tegen het oordeel van de rechtbank dat hij de beslagkosten aan [geïntimeerden] moet vergoeden. Dat bezwaar faalt. Artikel 706 Rv laat terugvordering van beslagkosten toe tenzij het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig was. Dat het beslag nietig, onnodig en/of onrechtmatig was heeft [appellanten], in het licht van wat het hof hiervoor geoordeeld heeft over de gebreken, onvoldoende concreet gemaakt. Het bestreden vonnis blijft op dit punt dus in stand.

Ten slotte maakt [geïntimeerden] bezwaar tegen de afwijzing van zijn vordering tot vergoeding van door hem gemaakte deskundigenkosten (van € 6.870,26, te vermeerderen met wettelijke rente). Gelet op het oordeel van het hof dat [appellanten] gehouden is tot vergoeding van bepaalde schade aan [geïntimeerden] in verband met gebreken, komen de kosten voor het rapport van Technoconsult (€ 3.388,- inclusief btw) op grond van artikel 6:96 BW inderdaad voor vergoeding in aanmerking. In zoverre slaagt het bezwaar van [geïntimeerden] Dat geldt niet voor de kosten van de opleveringskeuring door Vereniging Eigen Huis, aangezien [geïntimeerden] die kosten ook zonder gebreken had gemaakt. Gelet op de uitkomst ten aanzien van het gestelde gebrek ter zake van de geluidwerendheid van de woning, komen de kosten van NAA ook niet voor vergoeding in aanmerking. De over de deskundigenkosten gevorderde wettelijke rente, heeft [appellanten] niet weersproken en is in zoverre dus toewijsbaar.

[appellanten] heeft echter in dit kader een beroep op verrekening gedaan. Volgens hem heeft hij tot op heden een bedrag van € 7.263,68 (aan btw) tegoed van [geïntimeerden] heeft dat niet weersproken. Dat betekent dat het beroep op verrekening slaagt. Daarmee gaat de in beginsel tot een bedrag van € 3.388,- vermeerderd met de wettelijke rente toewijsbare vordering van [geïntimeerden] ten aanzien van deskundigenkosten teniet zodat het hof deze op die grond zal afwijzen.

[appellanten] heeft ook een beroep op verrekening gedaan voor zover de genoemde bezwaren van [geïntimeerden] (grief 2, 3 en 4 in het incidenteel hoger beroep) alsnog gehonoreerd zouden worden en de bijbehorende vorderingen van [geïntimeerden] zouden worden toegewezen (zie pagina 7 van de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep van [appellanten] onder randnummer 13, laatste zin). Maar zoals hiervoor overwogen (r.o. 3.34. tot en met 3.36) zal het hof die vorderingen (alsnog) afwijzen. Het beroep op verrekening blijft verder dus buiten beschouwing.

Het hoger beroep van [appellanten] slaagt grotendeels. Omdat [geïntimeerden] overwegend in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [geïntimeerden] tot betaling van de proceskosten in zowel het principaal hoger beroep als bij de rechtbank veroordelen. Datzelfde geldt voor het incidenteel hoger beroep. Onder de toe te wijzen kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

vernietigt het vonnis van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen, van 11 december 2024, behalve de beslissing in 5.2 die hierbij wordt bekrachtigd, en, opnieuw recht doende:

veroordeelt [appellant1] en [appellant2] hoofdelijk om aan [geïntimeerden] te betalen een bedrag van € 12.951,-, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over:

- het bedrag van € 7.856,35 met ingang van 7 september 2023,

- het bedrag van € 988,27 met ingang van 1 september 2024,

- het bedrag van € 3.025,- met ingang van 29 juli 2025,

telkens tot de dag van volledige betaling;

veroordeelt [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hoofdelijk tot terugbetaling aan [appellanten] van datgene wat [appellanten] op grond van de beslissingen in 5.1, 5.3 en 5.4 van het bestreden vonnis aan [geïntimeerden] heeft betaald, voor zover dat het bedrag vermeld onder de beslissing in 4.2 hiervoor te boven gaat, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de betaling door [appellanten] tot aan de dag van terugbetaling;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af wat verder is gevorderd.