Gerechtshof Amsterdam6 oktober 2026

[appellant] verhuurt met ingang van 8 mei 2021 aan [geïntimeerde] de woning aan het adres [A-straat] in [plaats C] (hierna: het gehuurde). De aanvangshuurprijs was € 2.100,00 per maand. Daarnaast was [geïntimeerde] bij de aanvang van de huurovereenkomst een maandelijks voorschot op de water- en energiekosten (hierna: WGL) van € 250,00 verschuldigd. Beide bedragen zijn bij vooruitbetaling verschuldigd.

[geïntimeerde] heeft het gehuurde onderverhuurd aan een organisatie die het gehuurde gebruikt voor het huisvesten van (buitenlandse) werknemers.

Op 25 april 2024 heeft [geïntimeerde] een factuur ontvangen van [appellant] ter hoogte van € 2.370,30. Het betrof extra kosten, bovenop de verschuldigde voorschotten, voor het energieverbruik in het gehuurde over de periode van 12 april 2023 tot en met 22 april 2024. [geïntimeerde] heeft deze factuur onbetaald gelaten.

Vanaf september 2024 heeft [geïntimeerde] een huurachterstand laten ontstaan door huurtermijnen en voorschotten WGL deels onbetaald te laten.

[appellant] heeft [geïntimeerde] op 21 februari 2025 met betrekking tot de ontstane betalingsachterstanden gedagvaard. Na dagvaarding heeft [geïntimeerde] de huurachterstand verder laten oplopen.

[geïntimeerde] heeft op 5 september 2025, daags voor de mondelinge behandeling in eerste aanleg, bedragen van € 9.400,00 en € 11.750,00 aan [appellant] voldaan.

Op grond van het bestreden vonnis moest [geïntimeerde] een bedrag van € 11.417,96 aan [appellant] betalen. [geïntimeerde] heeft dit bedrag niet binnen de daarvoor door [appellant] gestelde termijn betaald. Ook de huurtermijnen en het voorschot WGL voor de maanden oktober, november en december 2025 en januari 2026 heeft [geïntimeerde] niet voldaan.

[appellant] heeft op 17 december 2025 [geïntimeerde] wederom (ditmaal in kort geding) gedagvaard inzake onder meer de betalingsachterstand. Op de dag dat de mondelinge behandeling zou plaatsvinden hebben partijen afspraken gemaakt over betaling, waarna [appellant] het kort geding heeft ingetrokken.

Sinds februari 2026 heeft [geïntimeerde] nogmaals een huurachterstand laten ontstaan.

Samengevat en voor zover in hoger beroep van belang heeft [appellant] bij de kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd, met nevenvorderingen.

De kantonrechter heeft, kort gezegd, overwogen dat [geïntimeerde] een zeer forse huurachterstand heeft laten ontstaan die in beginsel voldoende is voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Met de betalingen van 5 september 2025 heeft [geïntimeerde] echter nagenoeg de gehele achterstand betaald. Omdat de hoogte van de huurachterstand daarna nog minder dan één maand bedroeg en [geïntimeerde] heeft toegezegd het restant te voldoen en ook de lopende huurtermijnen tijdig te betalen, was ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming van het gehuurde naar het oordeel van de kantonrechter op dat moment niet gerechtvaardigd.

[appellant] heeft twee grieven tegen het bestreden vonnis gericht.

Vaststaat dat [geïntimeerde] meerdere woningen huurt, waaronder onderhavige, die hij onderverhuurt aan bedrijven. Deze bedrijven huisvesten vervolgens werknemers in de huurwoningen. [geïntimeerde] genereert hiermee inkomsten. Evenals de kantonrechter is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst dus heeft gesloten met het doel het gehuurde bedrijfsmatig te verhuren. De huurovereenkomst is hierdoor niet gesloten met een consument, zodat de bedingen daarin daardoor niet ambtshalve hoeven te worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).

[appellant] heeft met grief 1 betoogd dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet gerechtvaardigd is. [geïntimeerde] is zijn toezegging om de lopende huurtermijnen tijdig te betalen niet nagekomen en heeft na het bestreden vonnis opnieuw een grote huurachterstand laten ontstaan. Hij heeft bovendien niet voldaan aan zijn betalingsverplichtingen op grond van het bestreden vonnis. Op grond van dit betalingsgedrag van [geïntimeerde] dient de huurovereenkomst te worden ontbonden en dient [geïntimeerde] veroordeeld te worden tot ontruiming, aldus nog steeds [appellant] .

Op grond van artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek geeft iedere tekortkoming van de huurder de verhuurder de bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Slechts een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op ontbinding van de huurovereenkomst. Of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, moet worden beoordeeld met inachtneming van alle omstandigheden van het geval.

Uit het overzicht dat [appellant] aan het hof heeft overgelegd, volgt dat [geïntimeerde] per 1 februari 2026 een huurachterstand van zeven maanden huur heeft laten ontstaan. Reeds deze tekortkoming is van voldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst en – in het verlengde daarvan – de ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Daar komt bij dat, zoals hierboven bij de feiten is weergegeven, dit niet de eerste keer is dat [geïntimeerde] een aanzienlijke huurachterstand heeft laten ontstaan. Ook de toezeggingen met betrekking tot het tijdig betalen van de huur die [geïntimeerde] in de procedure in eerste aanleg heeft gedaan, is hij niet nagekomen. Hieruit blijkt dat het niet op tijd betalen van de huur geen incident is, maar dat dit een structureel karakter heeft. Dat [geïntimeerde] eerdere huurachterstanden op latere momenten alsnog heeft ingelopen, maakt zijn tekortkomingen – op grond van vaste rechtspraak – in het verleden niet ongedaan.

[appellant] heeft toegelicht dat zij maandelijks kosten maakt voor het gehuurde waarvoor zij geen vergoeding van [geïntimeerde] ontvangt, terwijl hij daartoe wel verplicht is. Door het uitblijven van huurbetalingen is zij inmiddels in financiële problemen gekomen, terwijl [geïntimeerde] de woning onderverhuurt en daarvoor wel betalingen ontvangt. Naar het oordeel van het hof legt het belang van [geïntimeerde] bij voortzetting van de huurovereenkomst, tegenover de ernst van de tekortkoming, de gevolgen daarvan voor [appellant] en de omstandigheid dat [geïntimeerde] keer op keer een huurachterstand heeft laten ontstaan, onvoldoende gewicht in de schaal om de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst af te wijzen. Andere aan de zijde van [geïntimeerde] mee te wegen omstandigheden zijn niet gesteld of gebleken.

Het voorgaande leidt ertoe dat grief 1 slaagt. Het hof zal de vordering van [appellant] tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, toewijzen. Gelet op deze uitkomst behoeft grief 2, die gaat over onderverhuur zonder toestemming, geen bespreking.

Hetgeen [geïntimeerde] als verweer in eerste aanleg heeft aangevoerd, behoeft evenmin nadere bespreking, omdat dit niet tot een andere uitkomst kan leiden.

Het hoger beroep heeft succes. Het bestreden vonnis wordt vernietigd voor zover de vordering van [appellant] tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is afgewezen.

Het hof zal [geïntimeerde] niet veroordelen om, zoals gevorderd, het gehuurde binnen vijf dagen na betekening van dit arrest te ontruimen, maar hem daarvoor een langere termijn gunnen, te weten een termijn van veertien dagen na betekening van dit arrest.

[geïntimeerde] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep als volgt vast:

- explootkosten € 145,45

- griffierecht € 362,00

- salaris advocaat € 1.290,00 (tarief II, 1 punt)

Totaal € 1.797,45.